上海楼市分化加剧 市区复苏机会浮现

时间：2026年06月29日 22:05:25 中财网

　　中财网讯：数据显示，2025年上海新房成交额相当于2022年高峰期的69%，全国仅为45%；上海新房均价较2023年增长23%，全国则下降8%。二手房方面，上海挂牌价跌幅32%，窄于全国38%，2025年二手成交套数占比升至83%。此外，2021-2025年上海通过落户政策年均增加10.2万组人才，2024年户籍迁入27.6万人，而当年住宅总成交仅26.3万套。

　　
　　一份研报观点认为，上海楼市整体跑赢全国，主要得益于落户放松带来的户籍人口增量对购房需求的支撑，以及人均居住面积小、楼龄老带来的改善空间。研报指出，虽然新房与二手房热度明显分化，但2026年以来上海二手房挂牌量下降、挂牌价回升，低总价房源成交占比回落，置换链条逐步打通，二手成交套数累计同比增12%，优于全国。这一改善有望传导至新房市场，当前新房出清周期已出现环比下滑。

　　
　　研报认为，上海内部区域分化显著，市区凭借黄浦等核心板块吸引高净值客群，近郊因张江、临港等政策集聚人口，成交表现强劲，而远郊新房相对疲软。这意味着房企精准布局市区和近郊的能力将成为关键竞争优势。

　　
　　总结起来，研报侧重点是人口虹吸与政策效应正推动上海楼市出现点状复苏，相关受益房企和上海重仓中介有望率先捕捉结构性增长。