[中报]华夏合肥高新REIT (180102): 华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
原标题:华夏合肥高新REIT : 华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告 投资基金 2025年中期报告 2025年6月30日 基金管理人：华夏基金管理有限公司 基金托管人：中国工商银行股份有限公司 报告送出日期：二〇二五年八月三十日 §1重要提示及目录 1.1重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本中期报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人中国工商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2025年8月28日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 运营管理机构已对中期报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。 本报告中的财务资料未经审计。 本报告期自2025年1月1日起至6月30日止。 1.2目录 §1重要提示及目录.......................................................................................................................................1 1.1重要提示............................................................................................................................................1 1.2目录....................................................................................................................................................2 §2基金简介...................................................................................................................................................4 2.1基金产品基本情况............................................................................................................................4 2.2资产项目基本情况说明....................................................................................................................5 2.3基金扩募情况....................................................................................................................................5 2.4基金管理人和运营管理机构............................................................................................................5 2.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人...............................52.6会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构.......................................6 2.7信息披露方式....................................................................................................................................6 §3主要财务指标和基金运作情况...............................................................................................................6 3.1主要会计数据和财务指标................................................................................................................6 3.2其他财务指标....................................................................................................................................6 3.3基金收益分配情况............................................................................................................................7 3.4报告期内基金费用收取情况的说明................................................................................................8 3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况........................................................................8 3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况...........................................8 3.7报告期内发生的关联交易................................................................................................................8 3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况............................................................................8 3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况............................................................................8 3.10报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况.........................................9 §4资产项目基本情况...................................................................................................................................9 4.1报告期内资产项目的运营情况........................................................................................................9 4.2资产项目所属行业情况..................................................................................................................14 4.3资产项目运营相关财务信息..........................................................................................................15 4.4资产项目公司经营现金流..............................................................................................................18 4.5资产项目公司对外借入款项情况..................................................................................................19 4.6资产项目投资情况..........................................................................................................................19 4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况.....................................................................19 4.8资产项目相关保险的情况..............................................................................................................19 4.9重要资产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析.............................194.10其他需要说明的情况....................................................................................................................19 §5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告.................................................................................20 5.1报告期末基金资产组合情况..........................................................................................................20 5.2投资组合报告附注..........................................................................................................................20 5.3报告期内基金估值程序等事项的说明..........................................................................................20 §6回收资金使用情况.................................................................................................................................20 6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明......................................................................................20 6.2报告期末净回收资金使用情况......................................................................................................20 6.3剩余净回收资金后续使用计划......................................................................................................21 6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况.................217.1基金管理人及主要负责人员情况..................................................................................................21 7.2管理人在报告期内对基础设施基金的投资运作决策和主动管理情况.....................................23 7.3管理人在报告期内对基础设施基金的运营管理职责的落实情况.............................................26 7.4管理人在报告期内的信息披露工作开展情况..............................................................................26 §8运营管理机构报告.................................................................................................................................28 8.1报告期内运营管理机构管理职责履行情况..................................................................................28 8.2报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况.................................................................28 §9其他业务参与人履职报告.....................................................................................................................29 9.1原始权益人报告..............................................................................................................................29 9.2托管人报告......................................................................................................................................29 9.3资产支持证券管理人报告..............................................................................................................30 §10中期财务报告（未经审计）...............................................................................................................31 10.1资产负债表....................................................................................................................................31 10.2利润表............................................................................................................................................34 10.3现金流量表....................................................................................................................................36 10.4所有者权益变动表........................................................................................................................38 10.5报表附注........................................................................................................................................41 §11基金份额持有人信息...........................................................................................................................73 11.1基金份额持有人户数及持有人结构............................................................................................73 11.2基金前十名流通份额持有人........................................................................................................73 11.3基金前十名非流通份额持有人....................................................................................................74 11.4期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况........................................................................75 §12基金份额变动情况...............................................................................................................................75 §13重大事件揭示.......................................................................................................................................75 13.1基金份额持有人大会决议............................................................................................................75 13.2基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动...........................................75 13.3基金投资策略的改变....................................................................................................................75 13.4为基金进行审计的会计师事务所情况........................................................................................75 13.5为基金出具评估报告的评估机构情况........................................................................................75 13.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与人涉及对资产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况....................................................75 13.7其他重大事件................................................................................................................................76 §14影响投资者决策的其他重要信息.......................................................................................................76 §15备查文件目录.......................................................................................................................................76 15.1备查文件目录................................................................................................................................76 15.2存放地点........................................................................................................................................77 15.3查阅方式........................................................................................................................................77
资产项目名称：合肥创新产业园一期项目
无。 2.4基金管理人和运营管理机构
3.1主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
②本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、公允价值变动收益、汇兑收益、资产处置收益、其他收益、其他业务收入以及营业外收入的总和。 ③本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。 ④年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告期末实际天数*本年总天数。 3.2其他财务指标 单位：人民币元
单位：人民币元
3.3.2本期可供分配金额 3.3.2.1本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
②此外，上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。 3.3.2.2可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明 无。 3.3.2.3本期调整项与往期不一致的情况说明 无。 3.4报告期内基金费用收取情况的说明 3.4.1报告期内基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、运营管理机构的费用收取情况及依据 依据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、运营管理服务协议等相关法律文件，本报告期内计提基金管理人管理费1,322,165.18元，资产支持证券管理人管理费330,542.20元，基金托管人托管费143,714.00元，运营管理机构基础管理费4,607,167.72元。本报告期本期净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。 3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况 无。 3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况 无。 3.7报告期内发生的关联交易 报告期内本基金发生的关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立，具体关联交易详见“10.5.12关联方关系”和“10.5.13本报告期及上年度可比期间的关联方交易”。 3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况 无。 3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况 本基金管理人根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定，对以摊余成本计量的金融资产，以预期信用损失为基础确认损失准备。本基金持有的以摊余成本计量的金融资产主要为应收账款和其他应收款。报告期内，应收账款和其他应收款的适用会计政策与最近一期年度会计报表所采用的会计政策一致，计提的坏账准备情况详见“10.5.7.7应收账款”和“10.5.7.20.3其他应收款”。 截至本报告期末，应收账款科目原值6,824,975.20元，计提减值准备803,627.69元，减值比例为11.77%。项目公司存在个别租户长期欠缴，本基金以预期损失为基础，对应收账款进行减值会计处理并确认损失准备。后续项目公司拟采用短信催缴、电话催缴、入户催缴、约谈催缴等形式，在合规范围内进一步开展租金收缴工作。 3.10报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况无。 §4资产项目基本情况 4.1报告期内资产项目的运营情况 4.1.1对报告期内重要资产项目运营情况的说明 本基金的基础设施项目为坐落于安徽省合肥高新区望江西路800号的“合肥创新产业园一期项目”。项目土地使用权面积146,759.30平方米，总建筑面积356,837.41平方米，建设内容为研发办公楼、配套用房和车库，项目于2011年建成投入运营，截至报告期末已运营约14年。基础设施项目共22栋房屋和3个地下车库，分别由合肥高新睿成科技服务有限公司（以下简称：“高新睿成”）和合肥高新君道科技服务有限公司（以下简称：“高新君道”）（以下统称：“项目公司”）持有。其中：高新睿成持有A1-A4、B4-B5、D2-D9及D2-D9地下车库资产，高新君道持有B1-B3、C1-C4、D1资产。 报告期内，本基础设施项目整体运营情况良好，无安全生产事故，经营策略未进行重大调整，周边无直接竞争性项目入市。 报告期内，本基础设施项目大租户中合肥科技创新创业服务中心、思科系统(中国)研发有限公司合肥分公司已完成续签工作，合肥中安华米投资管理有限公司到期退租。 报告期内，依据《公司法》相关规定，经合肥市市场监督管理局核准，运营管理机构合肥高创股份有限公司名称变更为“合肥高新投资促进集团股份有限公司”，同时出于深化业务服务能力需要而使用自有资金投资科技型企业，并根据市场监督管理部门最新经营范围规范表述，同步更新了公司经营范围。 根据《公司法》及运营管理机构公司章程的有关规定，并履行内部规定程序后，运营管
4.1.3报告期及上年同期重要资产项目运营指标 资产项目名称：高新睿成项目
②报告期末高新睿成资产加权平均剩余租期为1.37年，上年同期末高新睿成资产加权平均剩余租期为1.02年，同比上升34.31%。报告期末剩余租期情况变动较大的原因是高新睿成资产上年同期短租约占比较高，随着短租约客户到期，加权平均剩余租期逐渐恢复到正常水平。 4.1.4其他运营情况说明 报告期末，高新睿成租户总数154个；按面积统计，租户结构为科学研究和技术服务业占33.75%，信息传输、软件和信息技术服务业占18.47%，其他占47.78%。高新君道租户总数94个；按面积统计，报告期末租户结构为科学研究和技术服务业占46.25%，信息传输、软件和信息技术服务业占27.18%，其他占26.57%。本基础设施项目租户总数248个；按面积统计，报告期末租户结构为科学研究和技术服务业占40.69%，信息传输、软件和信息技术服务业占23.31%，其他占36.00%。 报告期内，本基金的基础设施项目前五名租户的租金收入和占全部租金收入的比例为：租户A，金额5,230,657.58元，占比12.35%；租户B，金额2,745,296.68元，占比6.48%；租户C，金额1,432,270.65元，占比3.38%；租户D，金额966,830.05元，占比2.28%；租户E，金额956,264.74元，占比2.26%。本基金的基础设施项目前五名租户的租金收入合计为11,331,319.70元，占全部租金收入的比例为26.75%。 4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险合肥市产业园市场普遍承压，民营产业园呈现租金价格下滑、去化降低现象，市场竞争加剧；国有产业园名义租金价格较为稳定，但去化信心不足，部分国有产业园正在探索通过延长免租期、基准租金调整等优惠措施进行让利，实际有效租金价格可能逐步走低。 报告期内，本基础设施项目出租率阶段性调整态势未能被有效扭转，主要系依托既有招商渠道吸引到的有效需求不足，叠加部分存量租户因资金链紧张、盈利能力下滑缩减租赁面积，带动出租率下行。 在当前经济周期下，企业租赁需求萎缩、资金链紧张，生存压力显著增大。随着租赁需求的减弱，产业园区的出租率、租赁价格面临下行压力，基础设施项目的租赁收入将进一步下滑。 在此背景下，基金管理人及运营管理机构已制定专项提升方案，一方面开拓市场化中介拓客渠道、针对长期稳定的意向客户提供定制化装修等多项积极举措，全力推动出租率企稳、回升；另一方面对于区域产业园市场价格保持密切跟踪，在可比区域内的核心竞品进行价格调整时，本基础设施项目将进行适时调整，维持相对竞争优势。 4.2资产项目所属行业情况 4.2.1资产项目所属行业基本情况、发展阶段、周期性特点和竞争格局产业园区是指以产业为依托，在工业、研发类用地上建设的研发办公载体。相比传统商办用地上的写字楼办公，产业园区在政策扶持、资源共享、人才协作和企业孵化等方面拥有独特优势，相较而言成本更低、建筑及环境更多元、更具有环评优势等特点。 产业园区在空间布局上越来越趋向于城市功能，由交通导向到核心企业、产业集群导向，再到城市功能和产业功能导向，产业园区与城市发展空间的关系也越来越紧密，达到融合发展状态。 产业园区作为顺周期行业，其发展与宏观经济周期紧密相关。这种顺周期性主要体现在产业园区的租赁收入、企业入驻率以及园区整体经济活力等方面，均随着宏观经济的波动而呈现出相应的变化趋势。在经济上行期，企业信心增强，投资意愿提升，对产业园区的租赁需求也随之增加。随着租赁需求的旺盛，产业园区的租赁价格也随之上涨，为基础设施项目带来更高的租赁收入。在经济下行期，企业面临市场需求萎缩、资金链紧张等困境，生存压力显著增大。企业开始缩减开支，减少不必要的租赁面积，甚至选择退租以降低成本。随着租赁需求的减弱，产业园区的租赁价格也面临下行压力，基础设施项目的租赁收入受到直接影响。 目前产业园区市场趋向饱和，园区同质化问题愈发凸显，激发招商内卷竞争。另外各地
资产项目公司名称：合肥高新君道科技服务有限公司
4.3.3.1资产项目公司名称：合肥高新君道科技服务有限公司 金额单位：人民币元
金额单位：人民币元
4.3.4.1资产项目公司名称：合肥高新君道科技服务有限公司 金额单位：人民币元
4.3.4.2资产项目公司名称：合肥高新睿成科技服务有限公司 金额单位：人民币元
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