[中报]华夏华润商业REIT (180601): 华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
原标题:华夏华润商业REIT : 华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告 金 2025年中期报告 2025年6月30日 基金管理人：华夏基金管理有限公司 基金托管人：招商银行股份有限公司 报告送出日期：二〇二五年八月三十日 §1重要提示及目录 1.1重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本中期报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2025年8月28日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 运营管理机构已对中期报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。 本报告中的财务资料未经审计。 本报告期自2025年1月1日起至6月30日止。 1.2目录 §1重要提示及目录.........................................................................................................................................1 1.1重要提示............................................................................................................................................1 1.2目录....................................................................................................................................................2 §2基金简介.....................................................................................................................................................4 2.1基金产品基本情况............................................................................................................................4 2.2资产项目基本情况说明....................................................................................................................5 2.3基金扩募情况....................................................................................................................................5 2.4基金管理人和运营管理机构............................................................................................................5 2.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人...............................62.6会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构.......................................6 2.7信息披露方式....................................................................................................................................6 §3主要财务指标和基金运作情况.................................................................................................................6 3.1主要会计数据和财务指标................................................................................................................6 3.2其他财务指标....................................................................................................................................7 3.3基金收益分配情况............................................................................................................................7 3.4报告期内基金费用收取情况的说明................................................................................................8 3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况........................................................................9 3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况...........................................9 3.7报告期内发生的关联交易................................................................................................................9 3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况............................................................................9 3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况............................................................................9 3.10报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况.........................................9 §4资产项目基本情况...................................................................................................................................10 4.1报告期内资产项目的运营情况......................................................................................................10 4.2资产项目所属行业情况..................................................................................................................14 4.3资产项目运营相关财务信息..........................................................................................................16 4.4资产项目公司经营现金流..............................................................................................................18 4.5资产项目公司对外借入款项情况..................................................................................................19 4.6资产项目投资情况..........................................................................................................................19 4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况.....................................................................20 4.8资产项目相关保险的情况..............................................................................................................20 4.9重要资产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析.............................204.10其他需要说明的情况....................................................................................................................20 §5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告...................................................................................20 5.1报告期末基金资产组合情况..........................................................................................................20 5.2投资组合报告附注..........................................................................................................................20 5.3报告期内基金估值程序等事项的说明..........................................................................................21 §6回收资金使用情况...................................................................................................................................21 6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明......................................................................................21 6.2报告期末净回收资金使用情况......................................................................................................21 6.3剩余净回收资金后续使用计划......................................................................................................21 6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况.................217.1基金管理人及主要负责人员情况..................................................................................................21 7.2管理人在报告期内对基础设施基金的投资运作决策和主动管理情况.....................................23 7.3管理人在报告期内对基础设施基金的运营管理职责的落实情况.............................................26 7.4管理人在报告期内的信息披露工作开展情况..............................................................................28 §8运营管理机构报告...................................................................................................................................29 8.1报告期内运营管理机构管理职责履行情况..................................................................................29 8.2报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况.................................................................29 §9其他业务参与人履职报告.......................................................................................................................30 9.1原始权益人报告..............................................................................................................................30 9.2托管人报告......................................................................................................................................30 9.3资产支持证券管理人报告..............................................................................................................31 §10中期财务报告（未经审计）.................................................................................................................32 10.1资产负债表....................................................................................................................................32 10.2利润表............................................................................................................................................35 10.3现金流量表....................................................................................................................................38 10.4所有者权益变动表........................................................................................................................40 10.5报表附注........................................................................................................................................44 §11基金份额持有人信息.............................................................................................................................80 11.1基金份额持有人户数及持有人结构............................................................................................80 11.2基金前十名流通份额持有人........................................................................................................80 11.3基金前十名非流通份额持有人....................................................................................................81 11.4期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况........................................................................82 §12基金份额变动情况.................................................................................................................................82 §13重大事件揭示.........................................................................................................................................82 13.1基金份额持有人大会决议............................................................................................................82 13.2基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动...........................................82 13.3基金投资策略的改变....................................................................................................................83 13.4为基金进行审计的会计师事务所情况........................................................................................83 13.5为基金出具评估报告的评估机构情况........................................................................................83 13.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与人涉及对资产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况....................................................83 13.7其他重大事件................................................................................................................................83 §14影响投资者决策的其他重要信息.........................................................................................................84 §15备查文件目录.........................................................................................................................................84 15.1备查文件目录................................................................................................................................84 15.2存放地点........................................................................................................................................84 15.3查阅方式........................................................................................................................................84
资产项目名称：青岛万象城
无。 2.4基金管理人和运营管理机构
3.1主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
②本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、公允价值变动收益、汇兑收益、资产处置收益、其他收益、其他业务收入以及营业外收入的总和。 ③本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。 ④年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告期末实际天数*本年总天数。 3.2其他财务指标 单位：人民币元
3.3基金收益分配情况 3.3.1本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
单位：人民币元
3.3.2本期可供分配金额 3.3.2.1本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
此外，上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。 3.3.2.2可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明 本报告期可供分配金额为179,426,567.80元，相较上年同期可供分配金额137,883,479.26元，增长30.13%。变化幅度较大主要系因上年同期可供分配金额对应期间为2024年2月7日（基金合同生效日）至2024年6月30日，期间天数存在较大差异。 3.3.2.3本期调整项与往期不一致的情况说明 无。 3.4报告期内基金费用收取情况的说明 3.4.1报告期内基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、运营管理机构的费用收取情况及依据 依据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、运营管理服务协议等相关法律文件，本报告期内计提基金管理人管理费5,306,148.94元，资产支持证券管理人管理费1,326,536.33元，基金托管人托管费331,633.63元，浮动管理费57,585,922.78元（其中计提的基础运营管理费57,417,854.47元，超额报酬168,068.31元）。本报告期本期净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。 3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况 据本基金2024年年度报告披露，青岛万象城一期南区等局部区域拟进行相关改造，优化动线及功能设施，丰富经营业态。改造涉及区域建筑面积约1.25万平方米，预计投入金额8,422万元。为保持合理财务弹性，使用自有资金与外部借款相结合，作为本次改造资金来源。 改造区预计2025年第三季度完成并提前开业。开业后将为基础设施项目新增约15家店铺，涉及服饰、家居、餐饮等业态，为基础设施项目的经营创造新的增长引擎。按投资计划改造后，该区域零售额及租金坪效相比改造前或将大幅提升。 根据本基金公告披露，项目公司拟在已签署的《借款合同》额度内提取外部借款不超过6,000万元用于上述改造，符合改造方案计划安排，有利于缓释改造事项带来的短期现金流波动风险，保障本基金年度可供分配金额、现金流分派率平稳，对基金份额持有人权益有较为积极的影响。 3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况 无。 3.7报告期内发生的关联交易 报告期内本基金发生的关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立，具体关联交易详见“10.5.12关联方关系”和“10.5.13本报告期及上年度可比期间的关联方交易”。 3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况 无。 3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况 无。 3.10报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况无。 §4资产项目基本情况 4.1报告期内资产项目的运营情况 4.1.1对报告期内重要资产项目运营情况的说明 本基金所持有的基础设施项目为青岛万象城。报告期内基础设施项目未发生安全生产事故，不存在未决重大诉讼或纠纷。 （1）基础设施资产项目经营情况： 本基金所持有基础设施项目为青岛万象城，项目于2015年开业，报告期内，基础设施项目经营稳定，运营绩效不断攀升，体现在以下方面： ①底层资产运营平稳：截至报告期末，青岛万象城可供出租面积136,990平方米，实际出租面积135,658平方米，出租率99.03%，较基金招募说明书同期预测出租率97.50%高出1.53个百分点；报告期内收缴率为100%；报告期末，入驻租户店铺数量共计558家，租约加权平均剩余租期为1.99年，报告期内租金单价水平为419.71元/平方米/月（为报告期各月度租金、物业管理及固定推广费之和与各月末实际出租面积（不含自营冰场面积）之和之比，不包含项目其他收入科目，如多种经营收入、停车场收入等）。 ②租户结构保持良好：报告期内租户集中度保持较低水平，租金收入贡献前五名租户的租金收入及占全部租金收入的比例分别为：租户A为1,200.54万元、4.47%；租户B为1,019.32万元、3.79%；租户C为608.77万元、2.27%；租户D为478.31万元、1.78%；租户E为336.01万元、1.25%。上述前五大租户的租金收入占全部租金收入比例总计13.56%。 截至报告期末，主力店所占的租赁面积约28.99%，专门店所占的租赁面积约71.01%。 ③品牌级次高端多元：2025年上半年，青岛万象城先后引入多家品牌，累计新开店铺60家，其中14家为山东首店、4家为青岛首店，重点引入包括零售品牌如高端香氛品牌Byredo、HOURGLASS山东首店、Songmont山东首店、GROTTO山东首店、KEEN山东首店、UNDEFEATED山东首店、大人糖山东首店等；餐饮品牌如肉肉大米山东首店、肥汁米蘭山东首店、巴奴毛肚火锅青岛首店、梨花甄选青岛首店等。以上品牌的引入，将不断提升品牌级次、优化业态布局，为项目持续注入商业活力，丰富消费者体验。 ④客户粘性显著增强：一是客流量持续提升，2025年上半年客流量创历史新高，同比增幅达12.9%；二是会员人数持续提升，截至报告期末会员人数达到160万人，同比增长21.3%，相当于青岛市常住人口的七分之一，充分体现了青岛万象城对消费者的吸引力；三是积极推动租户赋能、通过与租户的资源联动及全矩阵推广共创，助力店铺业绩长足发展，上半年超200家店铺零售额创新高。 ⑤空间运营内容创新：项目运营团队注重消费场景体验，以消费者需求为导向，进行空间内容创新。一方面，坚持打造城市话题性活动，新春季推出特别企划，落地大型“星愿”艺术主题装置及“蛇来运转”游园会，强化仪式感塑造“城市节日必打卡地”。开业十周年庆之际，青岛万象城与消费者、城市深度共鸣：一是落地“拾光游园”大型户外主题街区，引入Peet’sCoffee、MondySleepingClub、快看漫画谷店等多家城市首进品牌快闪；二是举办“青年友好型街区”开街仪式、粉丝应援互动、毕业季等丰富可持续的街区活动，助力项目空间效能焕活及客流提升；三是成功举办“拾光绽放”十周年暨华夏华润商业 REIT上市一周年庆典仪式，发布项目全新slogan“大而不凡新潮涌现”，致敬过往，启程未来，面向购物中心行业及消费者端持续发声。 另一方面，打造高能级资源的共创孵化平台，异业资源方面，引入“豚豚妙会”新年限定快闪山东首展、山东手账市集、火星快闪店等，通过热点事件链接消费者情绪价值，实现话题热度传播。品牌资源方面，引入李宁“日进斗金”华北首展、POPMARTBabyMolly抱抱探索计划系列全国首展、xiaomi双Ultra全国首展、TOMFORD限时空间华北独展、希思黎HairRituel睿秀快闪、COACH巨型TabbyPOPUP北区独展、Swatch&OMEGA联名系列巡游、华为折叠家族路演山东首展等活动。 ⑥冰场品质服务持续提升：一是联动属地赛事资源，成功举办“第十一届全国大众冰雪季”青岛站暨青岛市第六届冬季全民健身运动会开闭幕式及花样滑冰表演赛，“英派斯杯”青岛市第六届运动会开赛仪式及青少年花样滑冰比赛，两场比赛共计千余人员参加并在多渠道媒体同步宣推；二是4月底举办“拾光绽放、冰纷有你”十周年庆典活动，吸引众多学员参与表演，不仅成为冰场宣传的载体，更成为冰场学员展示的媒介和记忆锚点；三是成功举办为期两个月的俄罗斯冠军教练组国际训练营，吸引国内外30余位高水平运动员参与，积极有效提升品牌影响力。后续冰场将多措并举持续推动产品及活动差异化经营、提升品牌能级和运营能力，持续打造冰场品牌力。 ⑦投资者开放日活动成功举办：6月18日，华夏华润商业REIT2025年度投资者开放日活动在青岛万象城天空之城·滑板公园举办，活动吸引了来自40余家机构、共计约60位投资者代表莅临现场参加。通过实地参观调研并与原始权益人、运管团队、基金管理人沟通交流，全面了解青岛万象城十年发展历程、运营现状与未来潜力，并就基金业绩、投资价值与发展前景进行了交流展望。本次活动创新增设了圆桌讨论环节，并邀请合作十年的租户代表、场与原始权益人、运管团队的沟通桥梁。 （2）基础设施项目运营管理机构情况 本项目原始权益人及运营管理统筹机构华润商业资产控股有限公司（以下简称“华润商业资产”）于2023年6月9日完成设立，是华润置地（01109.HK）全资子公司，主要从事购物中心资产的持有、运营和管理等业务。华润置地是最早布局购物中心业务的开发商之一，经过20余年发展，旗下购物中心板块已形成了“万象城”、“万象汇”、“万象天地”三大商业产品线的战略布局。 根据华润置地公告，截至2024年末，华润置地旗下共有92座在营购物中心，年内实现零售额1,953亿元，同比增长19.2%，其中有71座购物中心零售额位列当地市场前三位；实现租金收入193亿元，同比增长8.4%；全年新开购物中心16座，新开项目平均出租率95.9%。 截至2024年末，华润置地购物中心资产管理规模达2,979亿元，相比2023年末增加10.1%，未来可扩募资产储备充足、项目优质。 本项目运营管理实施机构润欣商业投资（深圳）有限公司为华润万象生活（01209.HK）全资子公司，华润万象生活是华润置地旗下轻资产管理业务上市平台，是中国领先的物业管理及商业运营服务商，拥有全国领先的购物中心全价值链运营能力。 根据华润万象生活公告，截至2024年末，华润万象生活在管购物中心122座，其中86座购物中心零售额排名当地市场前三、50座购物中心零售额排名当地市场第一，经营业绩突出，行业影响力巩固提升。华润万象生活在管购物中心2024年零售额2,150亿元，同比增长18.7%，可同比增长4.6%，优于全国社会消费品零售总额增速（3.5%）。 此外，经过多年业务发展，华润置地及华润万象生活已积累深厚的品牌资源禀赋，已合作的品牌数量近15,000家，年末在营品牌数量超7,800家，并构建完善的会员体系，以大会员积分品牌“万象星”，实现华润置地内全业态、华润集团内主要业务单元以及外部合作伙伴间的积分通，截至2024年末，“万象星”会员总量达6,107万人，较2023年末提升32.0%，联盟体量延续增长势能。 本项目运营管理机构具备卓越的购物中心全价值链运营管理能力，管理规模和经营业绩行业领先，品牌资源和会员规模优势明显，将持续赋能项目运营，保障运营长期稳健。 （3）项目运营展望 青岛万象城位于城市核心区，是山东省建筑面积最大的购物中心之一，在营店铺超540家，区位和规模优势突出，品牌丰富、业态多元，在青岛市具备较强竞争力和先发优势，有
4.1.3报告期及上年同期重要资产项目运营指标 本基金持有资产项目为青岛万象城，项目的运营指标同本报告“4.1.2报告期以及上年同期资产项目整体运营指标”。 4.1.4其他运营情况说明 无。 4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险无。 4.2资产项目所属行业情况 4.2.1资产项目所属行业基本情况、发展阶段、周期性特点和竞争格局基础设施项目属于购物中心行业，运营模式主要为以自持购物中心向符合要求的承租商户提供租赁及购物中心整体运营服务并向承租商户收取租金、物业管理费、固定推广费等收入。各承租商户统一管理、分散经营。经营环节主要分为承租商户的招商与进租、续租、退租、运营管理、物业管理、支付结算及收入管理。 我国购物中心行业发展正在逐渐进入成熟稳定阶段。根据赢商网数据，2025年上半年，全国新开集中式商业项目约120余个，总体量约900万平方米，其中存量改造性质的商业项目接近40个，其余为新开业项目。对比去年同期数字（130个、1,037万平方米），新开商业项目体量基本保持稳定。可见购物中心行业在全国范围内，供需趋于平衡，其行业规模逐渐适应于消费者的总体需求。 购物中心行业具备一定周期性特点。一方面消费趋势随宏观经济的变化而波动，呈现为社会消费品零售总额的变动，影响购物中心零售门店或餐饮店铺的销售表现与租金水平；另一方面消费结构不断发生变迁，消费需求与消费趋势更加多样化，表现为追求消费活动的性价比、体验消费与青年消费占比提升、非标商业体不断涌现等。因此，体积容量大、经营业态多、品牌档次全的购物中心，相对而言稳定性更强，体现出较为明显的抗周期特征。 我国购物中心行业的竞争格局同样体现出趋于稳定的态势。根据仲量联行《中国零售地产与消费市场2024年度研究报告》，前十运营商的购物中心供应量占比达到51.1%，其中占比超过10%的供应方仅有华润品牌，达到11.4%，第二至第五名依次为龙湖（9.9%）、王府建立起相对稳固的竞争“护城河”，在短期内难以逾越。 4.2.2可比区域内的类似资产项目情况 基础设施项目位于山东省青岛市市南区山东路6号。按本基金招募说明书所介绍，基础设施项目青岛万象城处于青岛市最核心的香港中路商圈，定位为城市级购物中心，是青岛市体量最大的购物中心项目，区域内无体量接近、级次相同的购物中心项目。 根据《戴德梁行2025年第二季度青岛写字楼与零售市场概况报告》，青岛市2025年第二季度优质零售项目存量达到417万平方米，相比2024年末增加1.5%。未来三年期间，区域内未有与青岛万象城同等级次项目入市计划，区域内竞争环境预计将保持平稳。 4.2.3新公布的法律法规、行业政策、区域政策、税收政策对所属行业、区域的重大影响2025上半年，我国国内生产总值增长5.3%，社会消费品零售总额同比增长5.0%，继续取得亮眼成绩。国家有关部门围绕扩大内需、提振消费为核心目的，制定出台了《提振消费行动专项方案》等一系列专项政策。在短期提振方面，各地通过扩大补贴范围、简化流程、优化服务，促进以旧换新政策效应不断显现，上半年限额以上单位家用电器和音像器材类、文化办公用品类、通讯器材类、家具类商品零售额同比分别增长30.7%、25.4%、24.1%、22.9%；在中长期消费促进方面，政策指向根本性的促进城乡居民增收、消费能力保障支持、消费环境提升改善等体制机制性质的长期目标，并且在促进收入合理增长、解决拖欠企业账款、加大生育养育保障、完善城乡消费设施等主要政策维度上，出台了向深、向广的更多配套性政策。可见国家将扩大内需、提振消费作为长期政策目标，从源头发力，以精准施策的“组合拳”，打系统化提振消费的“攻坚仗”，未来出台更为多元化和系统化的提振消费政策可期。 上半年山东省及青岛市大力贯彻落实“以旧换新”政策，山东省上半年汽车报废更新提交申请24.7万辆，居全国首位；汽车置换更新提交申请24.2万辆，家电以旧换新销售新家电721.6万台，3C数码产品购新补贴销售427.1万件，电动自行车以旧换新51.6万辆，家装厨卫焕新5万件，合计带动销售近千亿元。青岛市2025年上半年完成国补资金近28亿元发放，惠及四百多万人次消费者，拉动消费近200亿；家电数码产品累计销售达390万台，拉动消费110亿元。山东省及青岛市落实贯彻“以旧换新”政策，有力提升了消费活跃度，上半年青岛市社会消费品零售总额3,279.9亿元，同比增长2.1%；限额以上单位中，可穿戴智能设备、计算机及其配套产品、智能手机、新能源汽车等商品零售额同比分别增长89.2%、23.3%、13.6%、11.4%。 此外，山东省在2月份发布了“1+N”提振消费政策体系，其中“1”是指《关于提振消费的
4.3.2重要资产项目公司的主要资产负债科目分析 资产项目公司名称：青岛嘉昇润城商业管理有限公司
4.3.3.1资产项目公司名称：青岛嘉昇润城商业管理有限公司 金额单位：人民币元
4.3.4重要资产项目公司的营业成本及主要费用分析 4.3.4.1资产项目公司名称：青岛嘉昇润城商业管理有限公司 金额单位：人民币元
4.4.1经营活动现金流归集、管理、使用及变化情况 1、收入归集和支出管理 项目公司于招商银行青岛分行开立了监管账户、项目公司基本户，于工商银行青岛市分行开立了项目公司POS机账户，根据相关政府部门要求于交通银行青岛分行开立了遮光保证金账户，以上账户均按照《项目公司监管协议》《项目公司基本户监管协议》的约定进行管理，执行资金收支。 2、现金归集和使用情况 本报告期初项目公司货币资金余额561,867,814.59元（不含应收利息，其中大额存单本金130,000,000.00元）。本报告期内，累计资金流入1,386,039,792.55元，其中收到租赁收入及其他与经营活动相关的收入1,106,039,792.55元，到期赎回大额存单130,000,000.00元、结构性存款150,000,000.00元；累计资金流出1,508,775,165.34元，其中购买商品、接受劳务及其他与经营活动相关的支出895,108,818.38元，支付股东借款利息190,054,606.64元，偿还银行借款本息14,852,241.42元，申购大额存单360,000,000.00元，资本性支出48,759,498.90元。截至本报告期末，项目公司货币资金（不含应收利息）余额为669,132,441.80元，其中大额存单本金360,000,000.00元。 4.4.2来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明 无。 4.4.3对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明无。 4.5资产项目公司对外借入款项情况 4.5.1报告期内对外借入款项基本情况 本报告期内，项目公司无新增外部借款。 截至本报告期末，项目公司存续的外部借款有1笔，借款对象为招商银行股份有限公司深圳分行，借款形式为经营性物业抵押贷款，初始借款本金1,230,300,000.00元。借款利率采用浮动利率，按照定价日前1个工作日全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上LPR减122个基本点（BPs）确定，以3个月为浮动周期进行浮动。借款期限为2024年2月20日到2034年2月18日。增信措施为以目标基础设施资产已办理产权证书的房产及土地使用权作为抵押物，向借款银行提供财产抵押担保，2024年2月23日已办妥抵押登记，不依赖外部增信。报告期内偿还本金50,000.00元，期末本金余额1,230,200,000.00元，还本计划为每6个月还本1次，第1-2年每年还款10万元，第3-9年每年还款1%本金，第10年还清剩余本金。 4.5.2本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析 本报告期期初项目公司外部借款本金余额1,230,250,000.00元，本报告期归还外部借款50,000.00元，本报告期期末外部借款本金余额1,230,200,000.00元。 上年同期期初项目公司外部借款本金余额1,230,300,000.00元，上年同期归还外部借款0.00元，上年同期期末外部借款本金余额1,230,300,000.00元。 4.5.3对资产项目报告期内对外借入款项不符合借款要求情况的说明 无。 4.6资产项目投资情况 4.6.1报告期内购入或出售资产项目情况 无。 4.6.2购入或出售资产项目变化情况及对基金运作、收益等方面的影响分析无。
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