[中报]广发成都高投产业园REIT (180106): 广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
原标题:广发成都高投产业园REIT : 广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告 2025年中期报告 2025年6月30日 基金管理人：广发基金管理有限公司 基金托管人：招商银行股份有限公司 送出日期：二〇二五年八月三十日 §1 重要提示及目录 1.1 重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本中期报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2025年8月27日复核了本报告中的财务指标、净值表现、利润分配情况、财务会计报告、投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 运营管理机构已对中期报告中的相关的披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。 本报告中财务资料未经审计。 本报告期自2025年1月1日起至6月30日止。 1.2 目录 §1 重要提示及目录.....................................................................................................................................2 1.1 重要提示.........................................................................................................................................2 1.2 目录.................................................................................................................................................3 §2 基金简介.................................................................................................................................................5 2.1 基金产品基本情况.........................................................................................................................5 2.2 资产项目基本情况说明.................................................................................................................5 2.3 基金扩募情况.................................................................................................................................6 2.4 基金管理人和运营管理机构.........................................................................................................6 2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人............................62.6 会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构....................................72.7 信息披露方式.................................................................................................................................7 §3主要财务指标和基金运作情况...............................................................................................................7 3.1 主要会计数据和财务指标.............................................................................................................7 3.2 其他财务指标.................................................................................................................................8 3.3 基金收益分配情况.........................................................................................................................8 3.4 报告期内基金费用收取情况的说明.............................................................................................9 3.5 报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况....................................................................9 3.6 报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况........................................9 3.7 报告期内发生的关联交易.............................................................................................................9 3.8 报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况......................................................................10 3.9 报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况......................................................................10 3.10 报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况....................................10§4 资产项目基本情况...............................................................................................................................10 4.1 报告期内资产项目的运营情况...................................................................................................10 4.2 资产项目所属行业情况...............................................................................................................13 4.3 资产项目运营相关财务信息.......................................................................................................14 4.4 资产项目公司经营现金流...........................................................................................................17 4.5 资产项目公司对外借入款项情况...............................................................................................17 4.6 资产项目投资情况.......................................................................................................................18 4.7 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况..................................................................18 4.8 资产项目相关保险的情况...........................................................................................................18 4.9 重要资产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析..........................194.10 其他需要说明的情况.................................................................................................................19 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告..............................................................................19 5.1 报告期末基金的资产组合情况...................................................................................................19 5.2 投资组合报告附注.......................................................................................................................20 5.3 报告期内基金估值程序等事项的说明.......................................................................................20 §6 回收资金使用情况...............................................................................................................................20 6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明...................................................................................20 6.2 报告期末净回收资金使用情况...................................................................................................21 6.3 剩余净回收资金后续使用计划...................................................................................................21 §7 管理人报告...........................................................................................................................................21 7.1 基金管理人及主要负责人员情况...............................................................................................21 7.2 管理人在报告期内对基础设施基金的投资运作决策和主动管理情况..................................227.3 管理人在报告期内对基础设施基金的运营管理职责的落实情况..........................................25 7.4 管理人在报告期内的信息披露工作开展情况...........................................................................26 §8 运营管理机构报告...............................................................................................................................27 8.1 报告期内运营管理机构管理职责履行情况...............................................................................27 8.2 报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况..............................................................28 §9 其他业务参与人履职报告...................................................................................................................29 9.1 原始权益人报告...........................................................................................................................29 9.2 托管人报告...................................................................................................................................29 9.3 资产支持证券管理人报告...........................................................................................................30 §10 中期财务报告（未经审计）.............................................................................................................31 10.1 资产负债表.................................................................................................................................31 10.2 利润表.........................................................................................................................................34 10.3 现金流量表.................................................................................................................................35 10.4 所有者权益变动表.....................................................................................................................38 10.5 报表附注.....................................................................................................................................39 §11 基金份额持有人信息.........................................................................................................................80 11.1 基金份额持有人户数及持有人结构.........................................................................................80 11.2 基金前十名流通份额持有人.....................................................................................................80 11.3 基金前十名非流通份额持有人.................................................................................................81 11.4 期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况....................................................................82 §12 基金份额变动情况.............................................................................................................................82 §13 重大事件揭示.....................................................................................................................................82 13.1 基金份额持有人大会决议.........................................................................................................82 13.2 基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动........................................82 13.3 基金投资策略的改变.................................................................................................................82 13.4 为基金进行审计的会计师事务所情况.....................................................................................82 13.5 为基金出具评估报告的评估机构情况.....................................................................................82 13.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与人涉及对资产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况.................................................................................83 13.7 其他重大事件.............................................................................................................................83 §14 影响投资者决策的其他重要信息.....................................................................................................83 §15 备查文件目录.....................................................................................................................................84 15.1 备查文件目录.............................................................................................................................84 15.2 存放地点.....................................................................................................................................84 15.3 查阅方式.....................................................................................................................................84 §2 基金简介 2.1 基金产品基本情况
资产项目名称：天府软件园一期
无。 2.4 基金管理人和运营管理机构
3.1 主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
（3）本期现金流分派率指报告期可供分配金额占报告期末市值的比率。 （4）年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额年化后计算的现金流分派率。 3.2 其他财务指标 单位：人民币元
3.3.1本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
本报告期及近三年无实际分配金额。 3.3.2本期可供分配金额 3.3.2.1本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
（2）上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。 3.3.2.2可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明 本基金成立不满一年，无上年同期可比数据。 3.3.2.3本期调整项与往期不一致的情况说明 无 3.4 报告期内基金费用收取情况的说明 3.4.1报告期内基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、运营管理机构的费用收取情况及依据 依据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、委托运营管理服务协议等相关法律文件，本报告期内计提基金管理人管理费991,780.82元，资产支持证券管理人管理费247,945.20元，基金托管人托管费61,986.30元，运营管理机构基础管理费4,757,454.11元。本报告期本期净利润及可供分配金额均已根据测算扣减上述费用。 3.5 报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况 无。 3.6 报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况本基金购买基础设施资产是通过计划管理人持有的SPV公司与原始权益人签订《股权转让协议》来实现，双方约定，在资产交割日（2024年12月8日）后20个工作日内聘请交割审计机构进行专项审计，以此确定股权转让最终价款金额。根据2025年1月22日出具的交割审计报告，本基金购入项目公司于交割审计基准日（2024年12月8日）资产合计1,325,634,007.83元，负债合计49,871,972.21元，所有者权益合计1,275,762,035.62元。以交割审计报告结果确认的股权转让最终价款为1,247,999,999.84元，截至2024年12月31日，股权转让价款已支付874,999,999.89元，报告期内根据交割审计结果已支付完毕剩余股权转让价款。 3.7 报告期内发生的关联交易 3.8 报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况 报告期内未发生与资产项目相关的资产减值计提情况。 3.9 报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况 本基金管理人根据《企业会计准则第22号金融工具确认和计量》的相关规定，对以摊余成本计量的金融资产，以预期信用损失为基础确认损失准备。本基金持有的以摊余成本计量的金融资产主要为应收账款。报告期内，应收账款适用会计政策详见"10.5.4.7金融工具"，计提的坏账准备情况详见“10.5.7.7应收账款”。 3.10 报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况无。 §4 资产项目基本情况 4.1 报告期内资产项目的运营情况 4.1.1对报告期内重要资产项目运营情况的说明 本基金的基础设施资产包括天府软件园一期项目和盈创动力大厦项目，总建筑面积179,768.03平方米，建设内容为入池的楼宇建筑及其所占用范围内的国有建设用地使用权，以及在前述国有建设用地使用权下合法投资建设形成的地下车库。 天府软件园一期项目由成都高投合顺企业管理有限公司持有，位于成都高新区天府大道中段765号和801号，项目于2006年开始运营，已运营19年，土地剩余使用年限31年。 盈创动力大厦项目由成都高投盈创融顺企业管理有限公司持有，位于成都高新区锦城大道539号，项目于2012年开始运营，已运营13年，土地剩余使用年限30年。 报告期内无新增竞争性项目，经营情况未发生重大变化。 4.1.2报告期以及上年同期资产项目整体运营指标
（2）本章节可供租赁面积和实际出租面积均不含车位。 （3）报告期末租金收缴率与本基金第1季度报告和第2季度报告的数据有差异，系部分租户已于2季度内完成1季度的欠缴租金补缴。 4.1.3报告期及上年同期重要资产项目运营指标 资产项目公司名称：1天府软件园一期
4.1.4其他运营情况说明 截至报告期末，天府软件园一期租户数量为112户，盈创动力大厦租户数量为35户。按面积统计，报告期末租户结构为信息传输、软件和信息技术服务业占比72.02%、金融业占比11.09%、租赁和商业服务业占比8.68%、科学研究和技术服务业占比5.90%、政府及事业单位占比2.31%。 本基金不存在单一客户租金收入占比超过10%的情况。报告期内本基金的基础设施项目前五名租户的租金收入和占全部租金收入的比例为：租户A：金额2,836,191.88元，占比7.77%；租户B：金额1,887,333.73元，占比5.17%；租户C：金额1,453,742.2元，占比3.98%；租户D：金额1,441,501.27元，占比3.95%；租户E：金额1,389,133.2元，占比3.81%。 4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险无。 4.2 资产项目所属行业情况 4.2.1资产项目所属行业基本情况、发展阶段、周期性特点和竞争格局在成渝地区双城经济圈建设战略驱动下，成都高新区聚焦数字经济、人工智能、集成电路等新兴产业的发展。2024年，成都高新区实现地区生产总值3490.3亿元，同比增长6.0%；规模以上工业增加值增长7.2%；实现外贸进出口总额5472.3亿元，约占四川省外贸进出口总额的1/2、上市企业的1/4、国家级专精特新“小巨人”企业的1/4、税收收入的1/10以及经济总量的1/18。 近年来，成都高新区产业园之间竞争态势日趋激烈，既有存量项目与增量项目之间的竞争，也有租户回迁自建楼或与总部合署办公等现象带来的客户流失问题。报告期内，天府软件园一期项目和盈创动力大厦项目出租率下滑的主要原因即是如此。 截至2025年上半年，成都市已建成天府软件园、中国西部（成都）科学城、成都新经济产业园、白鹭湾科技生态园等重大产业载体，以及数字经济大厦、IP金融大厦等细分领域专业楼宇。2025年上半年，成都市新增供应优质办公载体约24万平米，推动全市办公写字楼总存量突破千万平米，位居全国第五。受经济形势不明朗、市场增长信心不足等因素影响，全市优质写字楼平均空置率升至28.1%，半年环比增长0.8%。在去化压力加大的背景下，业主普遍采取更为激进的优惠措施，包括租金下调、延长装修免租期和租约重组协商等，导致上半年市场租金环比下跌6.6%，平均租金下探至69元/平米/月。 成都市优质写字楼主要集中在六大板块：传统商务CBD（即春熙太古商圈）、东大街片区、人都市产业最为密集的区域，优质写字楼存量合计约433万平米，空置率约20%，平均租金约72元/平米/月。 4.2.2新公布的法律法规、行业政策、区域政策、税收政策对所属行业、区域的重大影响无。 4.2.3资产项目所属行业的其他整体情况和竞争情况 成都高新南区是成都市产业园区发展的核心引擎，存量规模占全市产业园区的40%以上，其中大源（208万㎡）、新川（141万㎡）、金融城（120万㎡）是三大核心集聚区。资产项目天府软件园一期位于大源片区，盈创动力大厦位于金融城片区。大源片区和金融城片区的产业办公楼宇出租率为全市最高，分别为84.6%和73.9%，环比分别下降2个百分点和上涨0.6个百分点。金融城作为成都发展的“第二核心”CBD，具备显著区位条件优势，同时短期供给仍处于低位。相较之下，大源片区以南的新川片区出租率仅为51.4%，天府新区的兴隆湖片区出租率仅为36.5%。租金方面，大源片区和金融城片区领跑全市，分别达到64.7元/㎡/月和61.5元/㎡/月，但环比呈现小幅回落，分别下降1.07%和2.38%。 4.3 资产项目运营相关财务信息 4.3.1资产项目公司整体财务情况
（2）本基金成立时间不满一年，无上年同期数据，下同。 （3）营业成本/费用总额主要包括计提的股东借款利息。 （4）为更真实合理反映盈利能力，EBITDA指标剔除了项目公司投资性房地产公允价值变动影响。 4.3.2重要资产项目公司的主要资产负债科目分析 资产项目公司名称：1成都高投合顺企业管理有限公司
（2）长期应付款主要为股东借款及计提利息。 资产项目公司名称：2成都高投盈创融顺企业管理有限公司
（2）长期应付款主要为股东借款及计提利息。 4.3.3重要资产项目公司的营业收入分析 资产项目公司名称：1成都高投合顺企业管理有限公司 金额单位：人民币元
金额单位：人民币元
资产项目公司名称：1成都高投合顺企业管理有限公司
资产项目公司名称：2成都高投盈创融顺企业管理有限公司 金额单位：人民币元
4.3.5重要资产项目公司的财务业绩衡量指标分析 资产项目公司名称：1成都高投合顺企业管理有限公司
资产项目公司名称：2成都高投盈创融顺企业管理有限公司
4.4 资产项目公司经营现金流 4.4.1经营活动现金流归集、管理、使用及变化情况 （1）收入归集和支出管理情况 截止2025年6月30日，基础设施项目公司已完成反向吸收合并，此前2家SPV公司均开立了资金监管账户，受到招商银行股份有限公司成都分行的监管，目前2家SPV公司均已完成销户。 基础设施项目公司开立了监督账户及支出监督账户，账户均受到托管人招商银行股份有限公司的监管。项目公司监督账户用于收取项目公司运营收入、向支出监督账户拨付运营资金等。支出监督账户用于接收项目公司监督账户划付的资金、支付项目公司运营资金等。日常经营支出的划付流程为：运营机构提起付款申请，基金管理人复核数据及预算情况后通过付款申请并提交相关资料至托管行，托管行复核无误后进行划付。 （2）现金归集和使用情况 本报告期内，成都高投合顺企业管理有限公司经营活动现金流入4,285.13万元，主要是租金和停车场收入及预收款项等，经营活动现金流出1,648.70万元，主要是支付的各项税费，以及维修费、物业费、租赁保证金返还等。 本报告期内，成都高投盈创融顺企业管理有限公司经营活动现金流入1,358.87万元，主要是租金和停车场收入及预收款项等，经营活动现金流出967.09万元，主要是支付的各项税费，以及维修费、物业费、租赁保证金返还等。 本基金于2024年12月6日基金合同生效，无上年同期可比数据。 4.4.2来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明 本报告期内，不存在来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况。 4.4.3对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明本报告期内，不存在影响未来项目正常现金流的重大情况。 4.5 资产项目公司对外借入款项情况 本报告期内，无对外借入款项。 4.5.2本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析 本报告期及上年同期，无对外借入款项。 4.5.3对资产项目报告期内对外借入款项不符合借款要求情况的说明 本报告期内，基础设施项目无不符合借款要求的对外借入款项。 4.6 资产项目投资情况 4.6.1报告期内购入或出售资产项目情况 无。 4.6.2购入或出售资产项目情况及对基金运作、收益等方面的影响分析无。 4.7 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 无。 4.8 资产项目相关保险的情况（未完）  |