[中报]华夏大悦城商业REIT (180603): 华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
原标题:华夏大悦城商业REIT : 华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告 基金 2025年中期报告 2025年6月30日 基金管理人：华夏基金管理有限公司 基金托管人：中国农业银行股份有限公司 报告送出日期：二〇二五年八月三十日 §1重要提示及目录 1.1重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本中期报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人中国农业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2025年8月28日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 运营管理机构已对中期报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。 本报告中的财务资料未经审计。 本报告期自2025年1月1日起至6月30日止。 1.2目录 §1重要提示及目录.........................................................................................................................................1 1.1重要提示............................................................................................................................................1 1.2目录....................................................................................................................................................2 §2基金简介.....................................................................................................................................................4 2.1基金产品基本情况............................................................................................................................4 2.2资产项目基本情况说明....................................................................................................................5 2.3基金扩募情况....................................................................................................................................5 2.4基金管理人和运营管理机构............................................................................................................5 2.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人...............................62.6会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构.......................................6 2.7信息披露方式....................................................................................................................................6 §3主要财务指标和基金运作情况.................................................................................................................7 3.1主要会计数据和财务指标................................................................................................................7 3.2其他财务指标....................................................................................................................................7 3.3基金收益分配情况............................................................................................................................7 3.4报告期内基金费用收取情况的说明................................................................................................9 3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况........................................................................9 3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况...........................................9 3.7报告期内发生的关联交易................................................................................................................9 3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况............................................................................9 3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况............................................................................9 3.10报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况.......................................10 §4资产项目基本情况...................................................................................................................................10 4.1报告期内资产项目的运营情况......................................................................................................10 4.2资产项目所属行业情况..................................................................................................................14 4.3资产项目运营相关财务信息..........................................................................................................19 4.4资产项目公司经营现金流..............................................................................................................21 4.5资产项目公司对外借入款项情况..................................................................................................21 4.6资产项目投资情况..........................................................................................................................21 4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况.....................................................................22 4.8资产项目相关保险的情况..............................................................................................................22 4.9重要资产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析.............................224.10其他需要说明的情况....................................................................................................................22 §5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告...................................................................................22 5.1报告期末基金资产组合情况..........................................................................................................22 5.2投资组合报告附注..........................................................................................................................23 5.3报告期内基金估值程序等事项的说明..........................................................................................23 §6回收资金使用情况...................................................................................................................................23 6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明......................................................................................23 6.2报告期末净回收资金使用情况......................................................................................................23 6.3剩余净回收资金后续使用计划......................................................................................................23 6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况.................237.1基金管理人及主要负责人员情况..................................................................................................24 7.2管理人在报告期内对基础设施基金的投资运作决策和主动管理情况.....................................27 7.3管理人在报告期内对基础设施基金的运营管理职责的落实情况.............................................30 7.4管理人在报告期内的信息披露工作开展情况..............................................................................31 §8运营管理机构报告...................................................................................................................................33 8.1报告期内运营管理机构管理职责履行情况..................................................................................33 8.2报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况.................................................................33 §9其他业务参与人履职报告.......................................................................................................................34 9.1原始权益人报告..............................................................................................................................34 9.2托管人报告......................................................................................................................................35 9.3资产支持证券管理人报告..............................................................................................................36 §10中期财务报告（未经审计）.................................................................................................................37 10.1资产负债表....................................................................................................................................37 10.2利润表............................................................................................................................................40 10.3现金流量表....................................................................................................................................42 10.4所有者权益变动表........................................................................................................................44 10.5报表附注........................................................................................................................................46 §11基金份额持有人信息.............................................................................................................................79 11.1基金份额持有人户数及持有人结构............................................................................................79 11.2基金前十名流通份额持有人........................................................................................................79 11.3基金前十名非流通份额持有人....................................................................................................80 11.4期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况........................................................................82 §12基金份额变动情况.................................................................................................................................82 §13重大事件揭示.........................................................................................................................................82 13.1基金份额持有人大会决议............................................................................................................82 13.2基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动...........................................83 13.3基金投资策略的改变....................................................................................................................83 13.4为基金进行审计的会计师事务所情况........................................................................................83 13.5为基金出具评估报告的评估机构情况........................................................................................83 13.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与人涉及对资产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况....................................................83 13.7其他重大事件................................................................................................................................83 §14影响投资者决策的其他重要信息.........................................................................................................84 §15备查文件目录.........................................................................................................................................84 15.1备查文件目录................................................................................................................................84 15.2存放地点........................................................................................................................................84 15.3查阅方式........................................................................................................................................84
资产项目名称：成都大悦城
无。 2.4基金管理人和运营管理机构
②本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、公允价值变动收益、汇兑收益、资产处置收益、其他收益、其他业务收入以及营业外收入的总和。 ③本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。 ④年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告期末实际天数*本年总天数。 ⑤若按基金募集规模计算，本期年化现金流分派率为5.47%，指报告期可供分配金额/基金募集规模/报告期实际天数*本年总天数。 3.2其他财务指标 单位：人民币元
3.3基金收益分配情况 3.3.1本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1本报告期及近三年的可供分配金额
单位：人民币元
3.3.2本期可供分配金额 3.3.2.1本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
此外，上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。 3.3.2.2可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明 无。 3.3.2.3本期调整项与往期不一致的情况说明 无。 3.4报告期内基金费用收取情况的说明 3.4.1报告期内基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、运营管理机构的费用收取情况及依据 依据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、运营管理服务协议等相关法律文件，本报告期内计提基金管理人管理费2,636,174.50元，资产支持证券管理人管理费659,044.53元，基金托管人托管费164,760.68元，运营管理机构基础管理费28,234,197.75元、激励管理费121,206.74元。本报告期本期净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。 3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况 无。 3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况 无。 3.7报告期内发生的关联交易 报告期内本基金发生的关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立，具体关联交易详见“10.5.12关联方关系”和“10.5.13本报告期及上年度可比期间的关联方交易”。 3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况 无。 3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况 无。
4.1.3报告期及上年同期重要资产项目运营指标 本基金仅持有一个资产项目：成都大悦城，项目的运营指标同本报告“4.1.2报告期以及上年同期资产项目整体运营指标”。 4.1.4其他运营情况说明 1、其他运营指标完成情况 租户结构方面，截至报告期末，项目的签约租户（不含岛柜）总数为340个。各类型店铺配比合理，主力店租赁面积占比为15.84%，次主力店租赁面积占比为29.99%，专门店租赁面积占比为54.18%。其中，主力店指租赁面积1,000平方米及以上或租期10年及以上的租户；次主力店指租赁面积500平方米（含）至1,000平方米或租期5年（含）至10年的租户；专门店指租赁面积500平方米以下或租期5年以下的租户。 租户集中度方面，报告期内的租金收入（固定租金和抽成租金收入）贡献前五名的租户，其租金收入及占全部租金收入的比例分别为：租户A为351.56万元、2.40%；租户B为187.45万元、1.28%；租户C为174.38万元、1.19%；租户D为170.85万元、1.17%；租户E为146.06万元、1.00%。单一租户占比均未超过5%，前五名租户的租金收入占比总计7.03%，不超过10%，项目收入来源较为分散，租户集中度较低。 2、项目重点运营举措 报告期内资产项目坚守定位，围绕经营策略和经营计划铺排各项业务举措，持续推进项目稳健运营，具体如下： （1）招商：首店聚势潮玩引新流，业态焕彩商业添活力 报告期内，项目紧扣“AAA潮玩购物公园”核心定位，以首店经济为重要引擎，加速品牌升级与业态焕新，通过多元场景构建与品质提升，持续强化“年轻引力场”定位，驱动商业活力不断升级。 项目聚焦首店经济引领潮流，多业态形成集群效应，引入29家不同层级的知名首店，覆盖零售、餐饮、体验等多元业态。零售品牌汰换升级，引入小米之家、Wilson、ECCOAL等，引领潮流风尚，为消费者带来多元潮流体验。餐饮业态全面焕新，多元味蕾体验升级。 正餐引入多元菜系：夕拾未央（淮扬菜）、瓷野（赣菜）、栀木小馆（贵州菜）等成都首店，完善高端正餐风味版图。补强轻餐矩阵，阿嬷手作、裕莲茶楼、达美乐等全国头部品牌，强化年轻消费吸引力。体验业态聚焦年轻客群需求，补充宠物体验和科技智能生活馆，增强消费互动感，持续激活商业空间的年轻活力。强大的首店集群实现首店经济带动下的消费流量聚合，构建“一站式”潮流消费生态，提升成都大悦城的区域商业能级与城市时尚度。 （2）运营管理：聚力深耕拓业绩，焕新提质引客流 报告期内，项目围绕经营目标，结合节点与商户资源，重点关注新开区域品牌，打造系列运营活动，破局销售淡季，助力销售提升与客流增长。 项目聚焦高化、潮流运动、超市等重点品类，打造“新春运潮专项”、“高化CNY专项”、“大悦Beauty美妆节”、“盒马宠粉节”等品类专项活动强化品牌矩阵输出。聚焦核心业态抓取高质资源，开展优质品牌系列活动：社群互动、明星到店和主题快闪活动等，借力品牌资源拉动场内业绩。另一方面，重点关注新开区域造势，针对新开美食街区“悦食汇”举办开街仪式并倾斜推广资源，助力街区新品牌实现销售爆发，带来月均超百万业绩增量。此外，为应对二季度传统销售淡季，与头部品牌和销售千万店积极联动，聚集各方资源投入，实现整合营销。上半年通过一系列运营活动，不仅带动新开区域业绩爆发、实现淡季业绩冲高，更有效吸引客流、拉动会员回店，助力销售指标达成，同时提升商场整体业绩、强化项目竞争力。 （3）推广活动：节点活动聚人气，全渠推广促增长 报告期内项目营销活动围绕品牌势能打造、助力经营提升和影响力破圈全面策划推广活动。品牌线聚焦3大超级节点——“大悦开门红”+“嗨新节”+“好食的糖酒市儿”的重磅打造，落地1档头部IP资源——宝可梦西南首站。经营线完成自策节点活动5档，重点围绕情人节、劳动节、520、儿童节+端午节等传统节假日及“悦食汇”街区启幕节点，落地执行自策主题活动，重抓头部商户联动共创，在营销场景氛围的同时助力品牌经营。 传播方面，上半年聚焦开门红、春节、嗨新节、五一小长假、IP快闪、六一儿童节等活动节点，联动超200家零售、餐饮、配套等重点品牌，重点发力新店首店影响力传播。通过公众号、小红书、视频号、微博等自媒体平台，产出11篇爆文，200多次小红书、抖音达人探店，使得成都大悦城社媒标签热度较高、破圈传播。同时项目还联动武侯发布、成都厢、DM地推等形式，有力拉动中远端客群。上半年项目实现总体曝光量高达1.85亿次，维持较高的市场声量。 （4）会员管理：会员聚力增粘性，活动焕新促消费 报告期内，项目围绕“会员提质”主题，全面焕新会员权益，提升会员价值感。全新上线了“周三悦粉日”活动，每周三会员消费享多倍积分，积分可兑零售券、盒马券、美食券等，提升积分价值。权益升级方面，对璀璨卡、至尊卡会员生日和升级礼遇进行升级，强化至尊卡的专属礼遇，丰富了VIP会员权益。在春节、三八节、五一节等节点开展会员专属回馈活动，同时联动盒马、奈尔宝、小大董、博纳国际影城、香奈儿等重点品牌开展会员专属沙龙活动，丰富会员权益的同时，为品牌精准导入了高质会员。打造了“超级会员节”会员专属节点，线上线下打造会员阵地，强化会员价值。报告期内新增会员5.4万人，到场消费会员13万人，升级会员3.7万人，实现会员质量进一步提升。 （5）改造：空间焕新添活力，节能增效提质态 报告期内，项目聚焦空间价值挖掘与绿色运营升级，成效显著。空间改造上围绕空间低效挖潜和场景打造提升。改造原有低坪效超市区域，替换为新零售超市，同时打造“悦食汇”美食区，通过引入多元餐饮品牌实现业态迭代，有效挖掘租金潜力。场景优化上推进AB馆中段公区精装提升，以构建半开放生态空间、潮汐广场流量接口及立体垂直绿脉系统实现场景焕新，显著提升空间体验感。同时，优化项目的绿色环保技术，完成智能水表改造及水耗监测平台搭建，实现水耗精准调控与绿色运营。多措并举推动商业空间提质与可持续发展能力双提升，不仅有效应对市场变化、深挖空间潜在价值，更进一步强化“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌定位，为项目持续发展注入强劲活力。 4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险无。 4.2资产项目所属行业情况 4.2.1资产项目所属行业基本情况、发展阶段、周期性特点和竞争格局1、购物中心行业的基本情况 供给方面，报告期内，购物中心增量同比持续收缩。据赢商大数据不完全统计，2025年上半年全国新开业集中式商业项目（含购物中心、独立百货等）125个，新增商业总体量约906.07万平方米。新增数量和商业体量同比分别下降28.98%、26.92%。从新开业项目的类型来看，存量改造占比提升，新增量开业项目数量约80个，占比近70%，存量改造开业需求方面，在国家鼓励消费的政策环境、购物中心竞争加剧的背景下，消费需求呈现多元且分化的特征。消费者更加追求质价比，更加专注自身感受，更看重情绪价值与体验感，倾向于在家庭必需品、身心健康型的产品和体验服务等方面的消费。在生活必需品上，增加新鲜、健康、有品质的品类消费，预制菜、零食、饮料等非健康产品消费降低；在身心健康消费上，除了旅游之外，与健康相关的运动型消费将增加；体验式消费呈现出智能化、数字化与家庭体验的特征。 2、购物中心行业的发展阶段 购物中心行业整体处于增量创新与存量优化并行的新阶段，城市分层、区域分化与消费分级将加速行业迭代发展。根据赢商大数据，从新开业项目的城市分布来看，北京开业量共计8个，位列全国第一，深圳、广州、上海、苏州并列第二位；同时贺州、临沂等多个下沉城市表现也较为活跃。一线城市仍是新开项目的重点布局，三四线城市新开增速明显，商业布局出现城市分化。2025年上半年新开业项目普遍通过空间重构、业态迭代实现更新迭代，如深圳K11ECOAST海滨文化艺术区项目通过垂直绿化设计和半开放生态空间，将商业与公共空间深度融合。存量优化不仅有购物中心、百货等商业项目的升级调改，还包含厂房、园区的改造更新。多样的调改类型催生了不少创新型的非标商业项目，如北京中海大吉巷项目保留了北京传统的胡同风貌、文物建筑和历史故居，借鉴四合院元素打造合院式街区，同时结合生态绿地、艺术策展空间等，重构商业项目物理形态，打造城市更新范本。 3、购物中心行业的周期性特点 购物中心行业与宏观经济环境、政策导向及消费行为变化高度相关。从周期性来看，在经济上行阶段，消费者收入提升、消费意愿增强，促使购物中心客流量与销售额双增长，品牌拓店积极，商业运营开发商积极布局新项目。而经济下行时，消费者收入及收入增长预期受影响，消费趋于保守，进而影响购物中心的客流与销售，品牌因经营不善而关店，商业运营开发商放缓开发节奏，行业进入调整期。 2025年上半年，宏观经济拉动行业周期性回升，经济复苏驱动消费回暖，消费升级类商品销售形势较好。根据国家统计局数据，2025年上半年GDP同比增长5.3%，社会消费品零售总额245,458亿元，同比增长5.0%。按消费类型分，商品零售额217,978亿元，增长5.1%；餐饮收入27,480亿元，增长4.3%。基本生活类和部分升级类商品销售增势较好，限额以上单位粮油食品类、体育娱乐用品类、金银珠宝类商品零售额分别增长12.3%、22.2%、11.3%。服务消费占比提升至45%，绿色消费、体验式消费增速显著。例如，新能源汽车零红利形成季节性高峰，“五一”、“端午”假期期间，适用免签政策入境游客同比增长超50%，带动重点商圈客流增长30%以上。消费品以旧换新政策持续显效，限额以上单位家用电器和音像器材类、通讯器材类商品零售额分别增长30.7%、24.1%。 购物中心行业周期性的另一表现是受节假日、气候及消费习惯等因素影响，业绩呈现季节性周期波动。一般而言，下半年尤其是第四季度是大部分购物中心项目的相对旺季，暑期的亲子消费与家庭出行、国庆节及圣诞节等重大节日的促销活动，再加上秋冬服饰零售客单价相对较高等多因素叠加，共同拉动客流量与销售额增长。上半年尤其是二季度业绩则相对平淡，春节后至5月，缺乏大规模节假日刺激，同时二季度服饰零售客单价相对较低，消费需求相较旺季处于低谷。因此，不少购物中心会在淡季策划促销活动、自创营销节点，减少季节性波动的影响。 4、竞争格局 2025年上半年，购物中心行业的市场集中度进一步提升，头部商业运营企业以轻重资产结合模式稳步扩张，珠海万达商管开业5个项目，数量排第一；龙湖集团和爱琴海商业均开业4个项目，并列第二。随着商业供给持续增加，存量商业项目的竞争趋于激烈，各项目聚焦特色化定位，通过精准客群锚定、主题场景营造和文化元素融入形成差异。首店经济依旧是吸引客流的重要抓手，且下沉市场成为商业项目竞争的新战场，商业运营企业在三四线城市布局时更注重结合本地消费特点去实现差异化突破。标杆商业项目在竞争中通过深度运营、数字化、绿色化构建护城河。差异化定位与场景创新成破局关键，新项目通过细分客群精准定位实现差异化竞争，如为“铲屎官”打造宠物友好场景，引入宠物社交业态，满足细分消费需求；通过户外运动空间或公园式沉浸式体验场景吸引年轻客群。与此同时，线上线下融合迈向纵深，即时零售重塑渠道生态；头部企业进行数字化转型，数字化技术深度赋能购物中心消费全流程，从智能导购到元宇宙场景打造，强化了线下体验的独特性，从而提升消费黏性。 4.2.2可比区域内的类似资产项目情况 成都大悦城项目位于成都市城西商圈，项目周边5公里半径范围内体量大于8万平方米的购物中心项目主要有：武侯万达广场（已摘牌更换为尚品奥莱广场），距离成都大悦城直线距离约1.34公里；武侯吾悦广场，距离成都大悦城直线距离约2.16公里；龙湖成都金楠天街，距离成都大悦城直线距离约2.71公里；城西优品道广场，距离成都大悦城直线距离约4.25公里。相关项目在产品定位、业态丰富度、项目规模等方面与成都大悦城存在较大区域商业主导地位。 4.2.3新公布的法律法规、行业政策、区域政策、税收政策对所属行业、区域的重大影响2025年中央经济工作会议将大力提振消费列为今年重点工作任务之首，提出提振消费是扩内需、稳增长的关键点。中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》（以下简称“《行动方案》”），旨在大力提振消费，全方位扩大国内需求，以增收减负提升消费能力，以高质量供给创造有效需求，以优化消费环境增强消费意愿，针对性解决制约消费的突出矛盾问题。《行动方案》主要围绕“提升餐饮服务品质，支持地方发展特色餐饮；加大消费品以旧换新支持力度；运用财政补贴、贷款贴息等政策工具；鼓励金融机构在风险可控前提下加大个人消费贷款投放力度，合理设置消费贷款额度、期限、利率”等举措，有力地促进生活服务消费，加强服务供给能力建设，支持服务消费场景创新、业态融合、产业集聚。2025年1月5日，国家发展改革委、财政部联合发布《关于2025年加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》，对经济刺激的效果显著，家具家电通讯器材迎来增长动力。 2025年消费政策以“增收+补贴+监管”为核心逻辑，国家层面侧重资金支持与范围扩容，地方层面则通过消费券、区域试点精准落地。 成都市为贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅《提振消费专项行动方案》，结合成都市的实际情况，成都市发展和改革委员会等6部门印发《2025年成都市提振消费专项行动实施方案》（以下简称“《实施方案》”），聚焦提升消费能力、增加消费供给、改善消费环境，释放多样化、差异化消费潜力，加快打造国际消费中心城市，促进全方位提振消费。政策提出要丰富“三城三都”服务消费内涵，做强天府国际动漫城、天府长岛数字文创园、成都音乐文创园等空间载体，培育爆款文创IP，发展“谷子经济”。发展“成都味”特色餐饮消费，推进“食尚蓉城”品牌建设，办好国际美食嘉年华等重点活动，发放餐饮消费券，发布成都美食地图，举办大型演唱会和音乐节120场以上。同时，在商业方面要发展首发经济，出台成都市推动首发经济发展三年行动计划。打响“FA@成都”首发品牌，举办“1+N”系列首发经济活动，发展主理人经济（品牌），支持发展国货潮品，打造首发品牌矩阵。2025年全市落地首店800家，高能级首秀首展首演等首发活动100场，打造首发经济地标载体50个，培育新消费品牌110个。 促消费政策通过居民收入端的补贴、消费券的发放等举措有助于消费活力的激发，刺激线下消费。促消费政策鼓励首店引入，推动购物中心品牌焕新。政策支持存量物业升级，鼓鼓励组织高质量的消费活动，有助于打造线下消费氛围，聚拢客流，从而就地实现消费转化。 另外，政策还鼓励优化离境退税服务，有助于促进购物中心探索这一服务落地，实现离境消费升级，补充境外消费增量。 政策支持进一步助推成都发展首店经济。据成都市商务局数据显示，2025年1-6月，成都新落户首店品牌395家，延续“首店收割机”地位。国际品牌方面，Tiffany太古里三层旗舰店、昂跑中国首家旗舰店、鬼冢虎西南首家概念店等落地，强化高端消费吸引力；本土品牌则通过创新形态破圈，如泡泡玛特全球首家臻藏店以太空主题设计引发打卡热潮，多抓鱼晶融汇店以“二手书+咖啡”模式探索循环消费。 成都大悦城项目积极响应政府提振消费政策，积极引入首店，实现品牌矩阵焕新；承接和组织消费季线下活动，通过消费券转化场内消费；改造场内公共空间，优化消费体验；推进离境退税落地，优化消费者服务体验。 4.2.4资产项目所属行业的其他整体情况和竞争情况 1、成都商业地产整体情况 成都商业地产市场正处于存量优化阶段，呈现出“新增放缓、体验升级”的显著特征。据第一太平戴维斯（Savills）发布的《2025年上半年成都房地产市场回顾及未来展望》报告显示，成都商业地产市场规模持续扩大，但增速下降。2025年上半年，新增供应大幅收缩，仅新增3个商业项目，同比下降60%，新增体量共计约10万平方米，同比大幅下降85%。 从新开项目特征来看，非标商业成为供给创新主力，主打体验创新。城南入市麓湖CPI二期和蜀道云上城，CPI二期为模仿泰国thecommons的市集主题商业；春熙路入市二次元主题商业购次元K88；城西入市龙湖武侯欢肆（由原星悦荟更名），龙湖利用欢肆产品线，探索新的商业发展模式。截至2025年上半年，成都商业地产存量达到2,004万平方米。市场转向存量优化，优质零售物业空置率微升至8.93%，体验式业态抗跌性凸显。 消费分级趋势显著，高端市场奢侈品韧性强，大众市场偏好“小而美”社区店，体验经济与情绪疗愈业态兴起。运动与泛娱乐业态爆发：户外运动品牌需求稳定；情绪经济主导消费场景，购物中心通过明星应援、潮玩展览、文旅融合等方式创造情感价值；循环消费与小众圈层崛起，二手电商线下化提速，二次元经济持续升温，锁定Z世代客群。 2、成都商业地产竞争情况。 2025年上半年，成都商业地产市场的竞争格局以“存量为主、竞争加剧、调改突围”为核心特征，呈现多维度分化态势。区域竞争分化明显，核心商圈高端化与国际化双轮驱动，
4.3.2重要资产项目公司的主要资产负债科目分析 资产项目公司名称：成都博悦商业管理有限公司
4.3.3重要资产项目公司的营业收入分析 4.3.3.1资产项目公司名称：成都博悦商业管理有限公司 金额单位：人民币元
4.3.4重要资产项目公司的营业成本及主要费用分析 4.3.4.1资产项目公司名称：成都博悦商业管理有限公司 金额单位：人民币元
4.3.5重要资产项目公司的财务业绩衡量指标分析 4.3.5.1资产项目公司名称：成都博悦商业管理有限公司
4.4.1经营活动现金流归集、管理、使用及变化情况 （1）收入归集和支出管理 项目公司开立了基本户和一般户，两个账户均为运营收支账户（即监管账户），受到中国农业银行股份有限公司成都成华支行的监管，用于接收专项计划发放的股东借款、专项计划支付的增资款、基础设施项目收入、联营商户流水、押金、保证金、其他合法收入及基金管理人认可的其他款项（如有），并根据资金监管协议的约定对外支付人民币资金。（未完）  |