[中报]南方顺丰物流REIT (180305): 南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
原标题:南方顺丰物流REIT : 南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告 券投资基金2025年中期报告 2025年06月30日 基金管理人：南方基金管理股份有限公司 基金托管人：招商银行股份有限公司 送出日期：2025年8月30日 §1重要提示及目录 1.1重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本中期报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2025年8月28日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 运营管理机构已对中期报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。 本报告中的财务资料未经审计。 本报告期自2025年3月27日（基金合同生效日）起至6月30日止。 1.2目录 目录 §1重要提示及目录..........................................................................................................................1 1.1重要提示.............................................................................................................................1 1.2目录.....................................................................................................................................2 §2基金简介......................................................................................................................................4 2.1基金产品基本情况.............................................................................................................4 2.2资产项目基本情况说明.....................................................................................................5 2.3基金扩募情况.....................................................................................................................5 2.4基金管理人和运营管理机构.............................................................................................5 2.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人................62.6会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构........................72.7信息披露方式.....................................................................................................................7 §3主要财务指标和基金运作情况..................................................................................................7 3.1主要会计数据和财务指标.................................................................................................7 3.2其他财务指标.....................................................................................................................7 3.3基金收益分配情况.............................................................................................................8 3.4报告期内基金费用收取情况的说明.................................................................................9 3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况.........................................................9 3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况............................93.7报告期内发生的关联交易...............................................................................................10 3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况...........................................................10 3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况...........................................................10 3.10报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况........................10§4资产项目基本情况....................................................................................................................10 4.1报告期内资产项目的运营情况.......................................................................................10 4.2资产项目所属行业情况...................................................................................................14 4.3资产项目运营相关财务信息...........................................................................................18 4.4资产项目公司经营现金流...............................................................................................22 4.5资产项目公司对外借入款项情况...................................................................................23 4.6资产项目投资情况...........................................................................................................23 4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况.......................................................23 4.8资产项目相关保险的情况...............................................................................................23 4.9重要资产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析..............244.10其他需要说明的情况.....................................................................................................24 §5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告....................................................................24 5.1报告期末基金的资产组合情况.......................................................................................24 5.2投资组合报告附注...........................................................................................................24 5.3报告期内基金估值程序等事项的说明...........................................................................25 §6回收资金使用情况....................................................................................................................25 6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明.......................................................................25 6.2报告期末净回收资金使用情况.......................................................................................25 6.3剩余净回收资金后续使用计划.......................................................................................25 6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况..26§7管理人报告................................................................................................................................26 7.1基金管理人及主要负责人员情况...................................................................................26 7.2管理人在报告期内对基础设施基金的投资运作决策和主动管理情况......................297.3管理人在报告期内对基础设施基金的运营管理职责的落实情况..............................317.4管理人在报告期内的信息披露工作开展情况...............................................................32 §8运营管理机构报告....................................................................................................................33 8.1报告期内运营管理机构管理职责履行情况...................................................................33 8.2报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况...................................................34 §9其他业务参与人履职报告........................................................................................................34 9.1原始权益人报告...............................................................................................................34 9.2托管人报告.......................................................................................................................35 9.3资产支持证券管理人报告...............................................................................................36 §10中期财务报告（未经审计）..................................................................................................37 10.1资产负债表.....................................................................................................................37 10.2利润表.............................................................................................................................40 10.3现金流量表.....................................................................................................................42 10.4所有者权益变动表.........................................................................................................45 10.5报表附注.........................................................................................................................48 §11基金份额持有人信息..............................................................................................................98 11.1基金份额持有人户数及持有人结构.............................................................................98 11.2基金前十名流通份额持有人.........................................................................................98 11.3基金前十名非流通份额持有人.....................................................................................99 11.4期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况.......................................................100 §12基金份额变动情况................................................................................................................100 §13重大事件揭示........................................................................................................................100 13.1基金份额持有人大会决议...........................................................................................100 13.2基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动..........................10013.3基金投资策略的改变...................................................................................................100 13.4为基金进行审计的会计师事务所情况.......................................................................100 13.5报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与人涉及对资产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况...................................10113.6其他重大事件...............................................................................................................101 §14影响投资者决策的其他重要信息........................................................................................102 §15备查文件目录........................................................................................................................102 15.1备查文件目录...............................................................................................................102 15.2存放地点.......................................................................................................................102 15.3查阅方式.......................................................................................................................102 §2 基金简介 2.1基金产品基本情况
资产项目名称：深圳项目
无。 2.4基金管理人和运营管理机构
3.1主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
3、年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/基金合同生效日至今实际天数*本年总天数；由于收入和费用并非在一年内平均发生，所以投资者不能按照年化现金流分派率简单判断本基金全年的实际现金流分派率；4、本基金合同于2025年3月27日生效，截至本报告期末成立未满半年。 3.2其他财务指标 单位：人民币元
3.3.1本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
无。 3.3.2本期可供分配金额 3.3.2.1本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
2、此外，上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。 3.3.2.2可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明 无。 3.3.2.3本期调整项与往期不一致的情况说明 无。 3.4报告期内基金费用收取情况的说明 3.4.1报告期内基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、运营管理机构的费用收取情况及依据 依据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、运营管理服务协议等相关法律文件的约定，本报告期内计提基金管理人管理费865,315.20元、计划管理人管理费865,315.20元，基金托管人托管费86,531.52元，运营管理机构基础管理费5,787,856.33元（不含税），本报告期净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。 3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况 报告期内，合肥项目的降噪改造工程已完成施工许可证办理、试桩检测及施工围挡搭设，工程成本及工期均按计划正常执行，实际支出未超过降噪改造工程2,500万元预留金额。 3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况 本报告期内完成了首次购入基础设施项目的交割审计，实际应支付的股权转让对价为2,083,358,348.55元（其中深圳项目为1,175,150,064.53元、武汉项目为225,212,493.32元、合肥项目为682,995,790.70元），上述股权转让对价已于报告期内支付完毕。根据交割审计报告，购入项目公司于交割日审计基准日（2025年3月30日）资产合计为1,992,830,668.77元，负债合计为1,266,677,547.37元（包括深圳市顺丰航空产业地产管理有限公司应付深圳顺丰泰森控股（集团）有限公司借款本金105,000,000.00元；武汉丰泰电商产业园管理有限公司应付深圳顺丰泰森控股（集团）有限公司借款本金520,120,000.00元、应付深圳市丰泰电商产业园资产管理有限公司股利34,100,000.00元；416,400,000.00元、应付深圳市丰泰电商产业园资产管理有限公司股利73,600,000.00元，上述应付股利、应偿还借款本金及对应利息均在报告期内支付完毕）。 3.7报告期内发生的关联交易 本报告期内发生的关联交易信息详见本报告财务报告章节中“本报告期及上年度可比期间的关联方交易”内容。 3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况 无。 3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况 无。 3.10报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况无。 §4资产项目基本情况 4.1报告期内资产项目的运营情况 4.1.1对报告期内重要资产项目运营情况的说明 南方顺丰物流REIT持有的三处基础设施项目，分别位于深圳市宝安区、武汉市东西湖区和合肥市蜀山区，其中深圳项目已运营年限10年；武汉项目已运营年限4年；合肥项目一期已运营年限6年，合肥项目二期已运营年限3年。 截至2025年6月30日，三处基础设施项目可租赁面积合计465,231.18平方米，实际出租面积合计448,031.40平方米，出租率96.30%，平均月末有效租金单价为48.17元/平方米/月（含税），报告期末有效租金单价为47.93元/平方米/月（含税），加权平均剩余租期为931.53天，报告期末租金收缴率为97.35%。报告期内，基础设施项目公司日常运营运行平稳，未发生安全生产事故。 报告期内，深圳项目所在地深圳市宝安区，无高标仓新增供应；武汉项目所在地武汉市东西湖区有一处新增物流中心建成入市，会一定程度分流东西湖区市场需求，武汉项目去化承压；合肥项目所在地合肥市蜀山区无高标仓新增供应。 注：三处基础设施项目可租面积与申报基准日2024年9月30日数据存在差异，主要系合肥项目租赁合同换签，租赁面积有所调整所致。 4.1.2报告期以及上年同期资产项目整体运营指标
资产项目名称：深圳项目
报告期内，三处基础设施项目整体运营良好，截至报告期末，三处基础设施项目租户共计78个，租户结构主要以快递快运行业租户为主。收入来源主要是项目公司提供租赁服务而获取的租金及物业管理费等收入（以下简称“租金收入”）。 报告期内，前五名租户租金及租金占比情况如下：租户1，报告期内租金收入金额1,283.05万元，占全部租金收入的21.62%；租户2,报告期内租金收入金额1,267.79万元，占全部租金收入的21.36%；租户3,报告期内租金收入金额1,178.14万元，占全部租金收入的19.85%；租户4，报告期内租金收入金额590.45万元，占全部租金收入的9.95%；租户5，报告期内租金收入金额391.63万元，占全部租金收入的6.60%。 报告期末，三处基础设施项目的租金收缴率为97.35%。其中，合肥项目在报告期内因外部租户经营承压，收缴率出现阶段性波动的情况。4月末、5月末及6月末的项目整体收缴率分别为86.75%、89.60%、92.29%。报告期内运营管理机构通过成立催缴专班，制定到日的催缴计划，持续与相关租户密切沟通，推动项目收缴率在报告期内持续上升。 报告期内，合肥租户（简称“原租户”）存在租金欠缴行为，经项目公司合肥市丰泰电商产业园管理有限公司（简称“合肥丰泰”）多次催告后，欠缴金额尚未完全清理。截至2025年7月16日，原租户扣除保证金后欠缴金额合计140.96万元（含租金、物管费和水电费）。 为维护基金份额持有人的合法权益，最大限度降低基金财产损失，合肥丰泰计划依据租赁合同的约定主动发出合同解除通知，与该租户解除租赁合同。就原租户拖欠租金事宜，合肥丰泰拟通过与原租户积极协商、提起诉讼（如需）等方式进行追缴，后续进展情况将根据相关法规要求在定期报告等中进行披露。 就上述解除租赁合同释放的可租赁面积33,501.92平方米，合肥丰泰已与顺丰控股关联方深圳顺丰泰森控股（集团）有限公司（简称“顺丰泰森”）签署租赁合同，租赁面积33,501.92平方米，占本基金基础设施项目总可租赁面积的7.20%；有效租金单价为30.28元/平方米/月（含税，含物管费），与原租户现执行租金单价一致。 面对持续加剧的市场竞争环境，运营管理机构将会持续发挥市场化经营优势，通过开展专项招商活动，以及提供更具竞争力的租金方案，确保项目出租率稳定提升，同时持续优化租户结构，以促进经营收益的可持续性。 4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险 无。 4.2资产项目所属行业情况 4.2.1资产项目所属行业基本情况、发展阶段、周期性特点和竞争格局（1）所属行业基本情况 仓储物流行业属于国家重点支持的基础设施补短板行业，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资[2024]1014号）的附件《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报要求》中，仓储物流基础设施被定义为“面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库项目以及冷库等专业仓库项目”。 本基金投资的基础设施项目属于现代化综合物流项目，相较于传统仓储物流仅仅局限于“仓库”用途，本基金的基础设施项目是在经济全球化与供应链一体化背景下以满足供应链上下游需求为目的综合物流项目，在特定的有形或无形的场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。具体设施包含物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等，并且大量集中于交通枢纽节点，通过集约化、规模化、现代化的手段降低物流的综合成本。 （2）发展阶段 中国仓储物流设施库存总量大但现代化设施占比较低。（1）从总量上看，中国仓储物流设施总库存约10亿平方米，低于美国（12.5亿平方米），但高于日本（5亿平方米）、德国（0.7亿平方米）和澳大利亚（0.4亿平方米）等国；（2）人均面积角度，中国当前人均仓储物流设施库存不及1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右；（3）从结构上看，由于行业发展历史较短，中国现代仓储物流设施库存占比仅7%，低于一般发达国家水平，但也意味着未来提升空间较大。 （3）周期性特点 物流地产行业可根据仓储指数业务量数据观察到行业的周期性：仓储行业主要由电商、制造业需求影响，1-2月为春节，电商快递寄递需求较少也为仓储行业传统淡季；3月份伴随开工率提升仓储业务量也随之提升；4-8月传统仓储业务量相对持平，但为生鲜冷运业务旺季；进入9-10月，制造业整体开工率上行及中秋假期影响带动仓储和快递业务量提升；11月至12月，行业将逐步进入电商旺季。 （4）竞争格局 中国仓储物流不动产行业当前市场竞争格局呈现集中化与多元化并存的态势，正处于从规模扩张向质量提升的转型期，主要的仓储物流不动产运营商通过提高土地利用效率、技术赋能与智能化升级、普及绿色物流及ESG实践不断提升项目与企业竞争力，同时也通过精细化运营与区域化深耕着力培养更为专业的属地招商团队，在集团化招商的基础上打通区域招商路径，加强与各级次客户的黏性。在当前更加开放的资本市场力量推动下，中国仓储物流不动产行业预期将不断向多元高效、精细化运营的方向继续发展。 4.2.2 可比区域内的类似资产项目情况 本基金三个基础设施项目分别位于深圳市宝安区、武汉市东西湖区和合肥市蜀山区，根据公开数据查询及第三方咨询机构调研，2025年上半年基础设施项目所在地部分竞品项目租赁情况如下： （1）深圳项目周边类似资产项目情况 竞品案例一 位置：深圳市宝安区 建筑信息：双层坡道库，建筑面积约6.0万平方米，净高6米，承重3吨/平方米，2023年建成。 租金与出租率：租金约3.2元/平方米/天（不含增值税，含管理费），出租率约100%，租户以货运物流类为主。 竞品案例二 位置：深圳市宝安区 建筑信息：双层电梯库，建筑面积约1.6万平方米，首层净高4.5米，首层承重3吨/平方米，2008年建成。 租金与出租率：租金约2.8元/平方米/天（不含增值税，含管理费），出租率约95%-100%，租户以货运物流类为主。 竞品案例三 位置：深圳市宝安区 建筑信息：多层电梯库，建筑面积约3.7万平方米，首层净高7米，首层承重3吨/平方米，2010年建成。 租金与出租率：租金约2.9-3.0元/平方米/天（不含增值税，含管理费），出租率约95%-100%，租户以第三方物流类为主。 （2）武汉项目周边类似资产项目情况 竞品案例一 位置：武汉市东西湖区 建筑信息：4幢双层坡道库和1幢单层库，建筑面积约13.5万平方米，首层净高9米，首层承重3吨/平方米，2022年建成。 租金与出租率：租金约0.6-0.7元/平方米/天（不含税、含管理费），出租率70%-80%，租户以电商类为主。 竞品案例二 位置：武汉市东西湖区 建筑信息：2幢单层库，建筑面积约4.6万平方米，净高10-11米，承重3吨/平方米，2021年建成。 租金与出租率：租金约0.6-0.7元/平方米/天（不含税、含管理费），出租率70%-80%，租户以快递快运及第三方物流类为主。 竞品案例三 位置：武汉市东西湖区 建筑信息：6幢单层库，建筑面积约8.7万平方米，净高9米，承重3吨/平方米，2021年建成。 租金与出租率：租金约0.7-0.8元/平方米/天（不含税、含管理费），出租率80%-90%，租户以快递快运及第三方物流类为主。 （3）合肥项目周边类似资产项目情况： 竞品案例一 位置：合肥市蜀山区 建筑信息：4幢单层库，建筑面积约7.8万平方米，净高10-11米，承重3吨/平方米，2013年建成。 租金与出租率：租金约0.9-1.0元/平方米/天（不含税、含管理费），出租率95%-100%，租户以第三方物流类为主。 竞品案例二 位置：合肥市蜀山区 建筑信息：2幢单层库，建筑面积约7.0万平方米，净高9-10米，承重3吨/平方米，2011年建成。 租金与出租率：租金约0.8-0.9元/平方米/天（不含税、含管理费），出租率95%-100%，租户以第三方物流类为主。 竞品案例三 位置：合肥市空港经济示范区 建筑信息：8幢单层+多层坡道库，建筑面积约19.0万平方米，净高9米，承重3吨/平方米，2021年建成。 租金与出租率：租金约0.8-0.9元/平方米/天（不含税、含管理费），出租率90%-95%，租户以快递快运及第三方物流类为主。 4.2.3新公布的法律法规、行业政策、区域政策、税收政策对所属行业、区域的重大影响 深圳市2025年上半年，深圳市商务局（深圳市保税区管理委员会）、深圳市投资促进局发布《2025年深圳稳外贸支持政策要点十条》，其中，支持跨境电商境内物流仓储：对全国范围内经营跨境电商集货仓的企业，在租金、境内接驳物流等方面成本给予一定比例支持；对跨境电商进出口企业向跨境电商场站支付的货物通关处理费用予以一定比例支持，推动跨境电商全产业链降本增效。该政策要点可为跨境电商行业相关租户提供支持，利于仓储物流租赁需求的稳定。 武汉市2023年发布的《武汉市加快推进物流业高质量发展的若干政策措施》仍延续有效：加快国家省级示范平台建设，提升物流枢纽服务能级，对符合要求的国家物流枢纽或国家级示范物流园区等建设单位给予100-300万元不等奖励；聚焦物流企业引进培育，提升物流主体竞争实力，对符合要求的物流企业给予奖励。 合肥市2025年上半年延续2024年政策方向，推动构建现代物流体系，打造核心物流枢纽，完善区域集散节点以及提升冷链物流服务能力。 4.2.4 资产项目所属行业的其他整体情况和竞争情况 根据戴德梁行出具的第三方市场调研报告，三个基础设施项目所属行业的其他整体情况和竞争情况分别如下： 深圳市作为中国重要的经济中心和国家级物流枢纽，物流仓储行业高度发达。由于仓储用地供应稀缺，近年新增供给较少，高标仓市场呈现供不应求态势，租金及出租率均可维持稳定水平。截至2025年上半年，深圳市高标仓市场存量约为118.0万平方米，分布在宝安区、龙岗区、南山区、龙华区、坪山区、盐田区共计六个子市场，主要集中在宝安区、盐田区，其中深圳市宝安区高标仓市场存量约为10.5万平方米。区域内需求以快递快运及第三方物流类租户为主。近年来深圳市仓储用地供应稀缺，高标仓市场新增供应较少。 武汉市是我国中部的中心城市、“一带一路”重要节点城市，也是中国内陆最大的水陆空交通枢纽、长江中游航运中心，其高铁网辐射大半个中国，有“九省通衢”之称，独特的区位和交通优势为武汉仓储物流业发展提供了优越条件。但近年来由于经济压力以及华中地区供应放量，市场面临较为明显的调整压力，近两年租金水平进入下行周期。当前武汉市高标仓市场仍处于存量去化阶段，短期内市场竞争较为激烈。截至2025年上半年，武汉市高标仓市场存量约为721.9万平方米，分布在东西湖区、新洲区（阳逻）、汉南区、江夏区、蔡甸区、青山区、黄陂区共计七个子市场，其中主要集中在东西湖区、江夏区、蔡甸区，其中东西湖区高标仓市场存量约为191.8万平方米，上半年新增东百武汉东西湖物流中心建成入市，建筑面积大约8万平方米。区域内需求以电商、食品及城市配送为主。受到武汉其他区域的竞争影响，存量租户调整租仓布局、降本增效，东西湖区存量空间市场竞争激烈。 合肥市作为长三角城市群重要组成部分，在长三角一体化和中部崛起战略中占据重要地位。但近年来环沪区域供应放量，上海、南京等枢纽虹吸效应明显，这使合肥市市场面临较为明显的调整压力，近一年租金水平进入下行周期。截至2025年上半年，合肥市高标仓市场存量约为333.2万平方米，分布在巢湖市、肥东县、肥西县、蜀山区、瑶海区、和长丰县共计六个子市场，主要集中在蜀山区、肥东县，蜀山区高标仓市场存量约为59.8万平方米。 区域内需求以电商及第三方物流类租户为主。蜀山区位于合肥市的市中心，所在区域有长江西路快速路、合肥绕城高速等多条城市交通主干道，以其区位优势形成了较强的市场竞争力，空置率较合肥市其他地区相对更低。 4.3资产项目运营相关财务信息 4.3.1资产项目公司整体财务情况
资产项目公司名称：深圳市顺丰航空产业地产管理有限公司
金额单位：人民币元 资产项目公司名称：深圳市顺丰航空产业地产管理有限公司
金额单位：人民币元 资产项目公司名称：深圳市顺丰航空产业地产管理有限公司
资产项目公司名称：武汉丰泰电商产业园管理有限公司
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