[收购]冠昊生物:收购浙江惠迪森药业有限公司100%股权项目资产评估说明
冠昊生物科技股份有限公司收购 浙江惠迪森药业有限公司100%股权项目 资产评估说明 中联评报字【2016】第1486号 中中联联资资产产评评估估集集团团有有限限公公司司 二二〇〇一一六六年年十十月月二二十十一一日日 目录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ................................................ 1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................ 2 第三部分 资产清查核实情况说明 ............................................................ 3 一、评估对象与评估范围说明 .................................................................. 3 二、资产核实情况总体说明 ...................................................................... 6 第四部分 资产基础法评估技术说明 ........................................................ 8 一、流动资产评估技术说明 ...................................................................... 8 二、可供出售金融资产技术说明 ............................................................ 14 三、长期股权投资评估技术说明 ............................................................ 15 四、固定资产评估技术说明 .................................................................... 18 五、无形资产评估技术说明 .................................................................... 46 六、 长期待摊费用评估技术说明 .......................................................... 74 七、递延所得税资产评估技术说明 ........................................................ 75 八、其他非流动资产评估技术说明 ........................................................ 75 九、负债评估技术说明 ............................................................................ 75 第五部分 收益法评估技术说明 .............................................................. 79 第六部分 评估结论及其分析 ................................................................ 121 企业关于进行资产评估有关事项的说明 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产 评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规 定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见 诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于 得到评估报告而成为评估报告使用者。 中联资产评估集团有限公司 二〇一六年十月二十一日 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明该部分内容由委托方和被评估企业共同撰写，并由委托 方单位负责人和被评估企业负责人签字，加盖相应单位公章并签署日 期。详细内容请见本说明最后部分《企业关于进行资产评估有关事项的 说明》。 第三部分 资产清查核实情况说明 一、评估对象与评估范围说明 评估对象是浙江惠迪森药业有限公司（以下或简称“惠迪森”）股 东全部权益。评估范围为浙江惠迪森药业有限公司在评估基准日的全 部资产及相关负债，账面资产总额283,087,331.73元，负债 131,654,591.78元，净资产151,432,739.95元。具体包括流动资产 222,663,676.87元；非流动资产60,423,654.86元；流动负债 130,799,591.78元；非流动负债855,000.00元。 上述资产与负债数据摘自经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审 计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围 一致。 （一）委估主要资产情况 本次评估范围中的主要资产为流动资产、固定资产及无形资产 等。 纳入评估范围内的实物资产账面值4,907.96万元，占评估范围内 总资产的17.34%。主要为存货、房屋、构筑物及机器设备等。这些资 产具有以下特点： 1. 实物资产主要分布在富阳市金桥工业功能区（店口村、龙星村） 浙江惠迪森药业有限公司厂区内。 2. 存货主要包括原材料、委托加工物资及产成品（库存商品）。存 货品种多、数量大，基本是根据订单生产。 3. 房屋建（构）筑物 房屋建筑物类资产共计5项，共计6,472.25平方米，均为浙江惠迪 森药业有限公司所拥有，详见下表： 表3-1 企业申报的账面记录的房屋建筑物情况 序号 建筑物名称 房屋坐落 面积（㎡） 房产证编号 1 综合制剂车 间 金桥工业功能区（店口村、 龙星村） 3,937.89 富房权证富初字第 030635号 2 辅助用房-办 公楼 金桥工业功能区（店口村、 龙星村） 2,003.56 富房权证富初字第 030636号 3 公用车间 金桥工业功能区（店口村、 龙星村） 432.00 未办理 4 甲类品库 金桥工业功能区（店口村、 龙星村） 53.80 未办理 5 传达室 金桥工业功能区（店口村、 龙星村） 45.00 未办理 4．设备类资产 机器设备主要为制造头孢类粉针、冻干粉针剂等生产线工艺流程 的设备。除部分冻干粉针剂的生产设备处于闲置状态，其他机器设备至 评估基准日使用正常，企业对设备维护保养情况较好，可满足正常使 用的需要。 主要机器设备有：隧道式灭菌干燥机、真空冷冻干燥机、灭菌机、 烘干箱、洗瓶机、灌装机、轧盖机、贴标机、多效蒸馏水机、组合式空 调箱、锅炉、变配电设备等。 车辆：主要为轿车、商务车、客车等。 电子设备：主要为电脑、复印机、打印机、空调等办公管理用设备。 经现场勘查，实物设备维护保养较好，设备均可正常使用。车辆 均年检合格，可正常行驶。 （二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 企业申报的无形资产为土地使用权共计1宗，已取得国有土地使 用证；企业申报的账面未记录的无形资产包括：1项发明专利，已取得 专利证书；5项商标，均已取得商标注册证；3项正在使用的药品生产 技术，均已取得药品再注册批件。详见下表： 表3-2 企业申报的土地使用权情况 序号 土地权证编号 面积（㎡） 用途 取得方式 土地使用权人 1 富国用（2006）第005378号 20398 工业 出让 惠迪森 表3-3 企业申报的专利权情况 序号 专利名称 专利号 专利类型 申请日期 1 一种拉氧头孢氯化铝（锡）苯甲 醚络合物及其制备方法和应用 ZL201210099356.6 发明 2012年04月06日 表3-4 企业申报的注册商标情况 序号 内容或名称 取得日期 预计使用年限 商标注册证号 1 2009年4月 10年 第4997058号 2 2009年6月 10年 第4997059号 3 2009年7月 10年 第5233244号 4 2009年7月 10年 第5275904号 5 2009年7月 10年 第5275906号 表3-5 企业申报的生产技术情况（在用） 序号 药品名称 剂型 规格 批准文号 有效期 注册类型 1 注射用拉氧头孢钠 注射剂 0.25g 国药准字H20083975 2018.08.07 再注册 2 注射用拉氧头孢钠 注射剂 0.5g 国药准字H20083976 2018.08.07 再注册 3 注射用拉氧头孢钠 注射剂 1.0g 国药准字H20083977 2018.08.07 再注册 （三）企业申报的表外资产的类型、数量。 截至评估基准日，除被评估企业申报的评估范围内的账面未记录的 专利、生产技术、商标外，无其他表外资产。 （四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和 账面金额。 本次评估报告中被评估企业基准日各项资产及负债账面值系立信 会计师事务所（特殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他机 构报告内容。 二、资产核实情况总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按评估范 围内各子公司资产类型和分布特点，分成土地组、房产组、设备组、 流动资产组和其他资产小组，进行现场的核查工作。清查工作结束 后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主 要步骤如下： 首先，辅导企业进行资产清查、申报纳入评估范围的资产明细， 并收集整理评估资料。评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资 产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资 产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提 供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调 查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调查 表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状 态、经济技术指标等情况的资料。 其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不 同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步 补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。 再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、 “实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重 点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项。 （二）影响资产核实的事项及处理方法 未发现影响尽职调查和资产清查的事项。 （三）资产清查核实结论 经过清查核实，截至评估基准日2016年6月30日，被评估企业核 实情况如下： 被评估企业现有3项房屋建筑物未办理房屋产权证，无证房屋建筑 面积合计530.8平方米，占总面积6,472.25平方米的8.20%，明细如下 表： 表3-6 未办理房产证的房屋统计表 序号 建筑物名称 房屋坐落 面积（㎡） 房产证编号 1 公用车间 金桥工业功能区（店口村、龙 星村） 432.00 未办理 2 甲类品库 金桥工业功能区（店口村、龙 星村） 53.80 未办理 3 传达室 金桥工业功能区（店口村、龙 星村） 45.00 未办理 评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与被评估企业共同进 行的。账面值与经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的基准日 会计报表一致。除上述清查事项外，清查情况如下： 1.非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与 实际情况吻合。 2.实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项 目已与企业财务人员进行了沟通。 第四部分 资产基础法评估技术说明 根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况 等，采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如 下。 一、 流动资产评估技术说明 （一）评估范围 纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预 付账款、其他应收款、存货及其他流动资产。 （二）评估程序 1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与审计后企业财务报表 进行核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。 2、根据企业填报的流动资产评估申报表，进行账务核对，对资产 状况进行调查核实。 3、收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。 4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的 基础上分别评定估算。 （三）评估方法 1、流动资产评估方法 采用重置成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产， 按经审计后的账面价值确定评估值；对应收、预付类债权资产，以核对 无误的账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值。对存货，在 核实评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以实际成本 或可变现价格得出评估值。 2、各项流动资产的评估 （1）货币资金 货币资金账面值为43,540,876.41元，其中库存现金3,516.17元， 银行存款43,537,360.24元。 库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地盘 点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估 基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值确定 评估值。现金评估值3,516.17元。 银行存款全部为人民币存款，对所有银行存款账户进行了函证， 以证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款，检查 “银行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进 账情况。基准日银行未达账项均已由审计进行了调整。以清查核实后 账面值确认为评估值。银行存款评估值43,537,360.24元。 货币资金评估值43,540,876.41元。 （2）应收票据 应收票据账面值29,758,639.20元，主要为销售货款收到的银行承 兑汇票。清查时，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估 明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面 利率等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完整性，核实 结果账、表、单金额相符。经核实应收票据真实，金额准确，无未计利 息，以核实后账面值为评估值。 应收票据评估值为29,758,639.20元。 （3）应收账款 应收账款账面余额20,921,140.71元，计提坏账准备1,046,057.04 元，账面净额19,875,083.67元。主要为应收西藏那曲康晖医药有限公 司咨询服务费；浙江中海医药有限公司、国药控股福州有限公司、南平 鹭燕医药有限公司货款等。 评估人员在对应收账款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在 调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠 款人资金、信用、经营管理现状等。根据各单位的具体情况，分别采用 个别认定法和账龄余额百分比法，对评估风险损失进行估计。 对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0。 对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%。对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的， 参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估 风险损失。 以账面值减去评估风险损失作为评估值。坏账准备评估为零。 应收账款评估风险损失评估为1,046,057.04元，应收账款评估值为 19,875,083.67元。 （4）预付账款 预付账款账面价值为85,161,712.29元，主要为预付山东睿鹰先锋 制药有限公司、重庆泽润医药有限公司原料款等。评估人员查阅了相关 会计凭证、合同等资料，核实了款项的合理性、真实性，以核实后账面 值作为评估值。 预付账款评估值为85,161,712.29元。 （5）其他应收款 其他应收款账面余额31,252,843.65元，计提坏账准备1,521,830.00 元，账面净额29,731,013.65元。主要为应收海南新合赛制药有限公司 原料保证金，应收员工备用金等。 评估人员在对其他应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和 现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、 欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据各单位的具体情况，分别采 用个别认定法和账龄余额百分比法，对评估风险损失进行估计。 对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0。 对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%。对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的， 参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估 风险损失。 以账面值减去评估风险损失作为评估值。坏账准备评估为零。 其他应收账款评估风险损失评估为2,671,073.65元，其他应收账款 评估值为28,581,770.00元。 （6）存货 存货账面值为14,355,613.65元，其中原材料账面值2,893,775.14 元，在库周转材料账面值673,797.51元，委托加工物资账面值 3,050,360.87元，库存商品账面值2,180,163.81元，在产品（自制半成 品）5,557,516.32元，未计提跌价准备，存货账面净额为14,355,613.65 元。存货的具体评估方法及过程如下： 1）原材料 原材料账面值为2,893,775.14元，主要包括拉氧头孢钠、包装材料 等。 评估人员首先核查了大部分原材料的购销合同、发票，对其购入时 间和入账金额进行了核实，评估人员对评估基准日的市场价格进行调 查，存货原材料多为近期购买，账面价与基准日市场销售价格相近，故 以核实后原材料账面价值作为评估价值。 原材料评估值为2,893,775.14元。 2）在库周转材料 在库周转材料账面值为673,797.51元，主要为包装材料。评估人员 对评估基准日的市场价格进行调查，由于其账面单价接近基准日市场价 格，以实际数量乘以账面单价确定评估值。 在库周转材料评估值为673,797.51元。 3）委托加工物资 委托加工物资账面值3,050,360.87元，未计提跌价准备，账面净额 3,050,360.87元，主要为拉氧头孢钠原料。评估人员通过对委托加工物 资基准日库存情况的调查了解，结合所掌握的各种价格信息资料，对于 委托加工物资以经核实后的账面值确认评估值。 委托加工物资评估值为3,050,360.87元。 4）产成品（库存商品） 产成品（库存商品）账面值2,180,163.81元，未计提跌价准备，账 面净额2,180,163.81元，主要为已完工的注射用拉氧头孢钠，均为正常 产品。 评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含 税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估 值。 评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率- 销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r） A.不含税售价：按照评估基准日前后的市场价格确定； B.产品销售税金及附加费率按以流转税为税基计算缴纳的城市建 设税与教育附加占销售收入的比率平均计算； C.销售费用率按销售费用与销售收入的比例平均计算； D.营业利润率=主营业务利润÷营业收入； E.所得税率按企业现实执行的税率计算； F.r为一定的比率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险， 具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况 确定其风险。其中r对于畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强可 销售的产品为100%。 产成品评估值为2,542,651.88元。 案例：0.25G注射用拉氧头孢钠（产成品明细表序号01） 0.25G注射用拉氧头孢钠为正常销售的产成品，评估时以该产品的 不含税销售价格减去销售费用、全部税金和部分净利润后，确定评估值。 计算公式： 评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率- 销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r） 根据被评估企业近期销售资料测算，0.25G注射用拉氧头孢钠不含 税平均销售单价为12.12元/瓶，平均销售税金及附加费率1.07%，平均 销售费用率为17.34%，平均营业利润率为40.63%，企业现实执行的核 定平均税率为25.00%，将以上参数代入公式，得 评估单价 =12.12×［1-1.07%-17.34%-40.63%×25.00%-40.63%×（1-25.00%） ×50%］ =6.81（元） 即该产品评估基准日评估单价6.81元/瓶。基准日实际库存数量 187,500.00瓶，评估值为：6.81×187,500.00=1,277,097.75（元）。 5）在产品（自制半成品） 自制半成品账面净额5,557,516.32元，主要为正在生产加工中的注 射用拉氧头孢钠，包含了物料成本及人工制造费用等，这部分在产品的 账面价值基本反映了该等资产的现实成本，按核实后的账面值计算确认 评估值。 自制半成品评估值5,557,516.32元。 6）存货的评估值 存货评估值14,718,101.72元，存货跌价准备评估为零，存货增值 362,488.07元，增值率2.53%，增值原因主要是部分库存商品的基准日 的预计市场售价较高。 （7）其他流动资产 其他流动资产账面值240,738.00元，主要为待摊清波商厦房租费 等。评估人员核对明细账与总账、报表余额相符，核对企业摊销计算的 合理性等。按费用剩余受益期逐笔确定其他流动资产的评估值。 其他流动资产评估值为240,738.00元。 二、可供出售金融资产技术说明 （一）评估对象 可供出售金融资产账面价值20,000,000.00元，是被评估单位以自 有资金投资的基金产品——深圳市物明博济医疗健康产业投资合伙企 业，评估人员查阅了相关凭证、投资协议及其他资料，由于投资日期为 2016年1月，距评估基准日较近，故按照账面值确认评估值。 深圳市物明博济医疗健康产业投资合伙企业16年第一季度投后报 告显示，第一季度已完成3个项目的投资，投资的企业名称是威海人生、 康久医疗、先通医药，这三家企业均从事医疗医药大健康行业，投资总 额为4,270万元。截止到2016年6月底，物明投资合伙企业的财务状 况如下： 项目 2016年6月30日 总资产 4,686.69 净资产 4,686.69 项目 2016年1-6月 营业收入 0.00 利润总额 -113.31 净利润 -113.31 （二）评估结果 按照上述方法，可供出售金融资产评估值为20,000,000.00元。 三、长期股权投资评估技术说明 纳入本次评估范围的长期投资账面值为500,000.00元，共计2项， 具体情况见下表。 表4-1 评估基准日长期投资明细表 单位：人民币元 序号 被投资单位名称（全称） 持股 比例% 账面价值 1 杭州科锐迪药物研究有限公司 100.00 500,000.00 2 杭州森泽医药科技有限公司 60.00 0 合计 500,000.00 减：长期股权投资减值准备 - 净额 500,000.00 （一）长期投资单位介绍 1.杭州科锐迪药物研究有限公司（以下或简称“科锐迪”） 注册地址：杭州市下城区康宁街81号3幢二楼 法定代表人：史国荣 注册资本：50万元整 公司类型：有限责任公司（法人独资） 营业执照注册号：330100000062226 经营范围：一般经营项目：服务：药品、保健品、诊断试剂、医药 中间体、医疗器械的技术开发、技术咨询（需行医许可证的除外）；批 发、零售：医药中间体（除化学危险品及易制毒化学品） 表4-2 股东名称、出资额和出资比例 序号 股东名称 出资金额（万元） 股份比例（%） 1 浙江惠迪森药业有限公司 500,000.00 100.00 合计 500,000.00 100.00 科锐迪最近两年一期的资产、财务状况如下表： 表4-3 科锐迪资产、负债及财务状况 单位：万元 项目 2014年12月31日 2015年12月31日 2016年6月30日 总资产 54.50 298.17 68.48 负债 51.32 356.72 116.72 净资产 3.18 -58.54 -48.23 项目 2014年度 2015年度 2016年1-6月 营业收入 306.41 0 0 利润总额 -33.59 -61.73 10.31 净利润 -33.59 -61.73 10.31 审计机构 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 2.杭州森泽医药科技有限公司（以下或简称“森泽”） 注册地址：杭州富阳区富春街道公望街1160号1101室 法定代表人：袁哲东 注册资本：500万元整 公司类型：有限责任公司 营业执照注册号：330183000220720 经营范围：药品、诊断试剂、医药中间体、医疗器械技术研发、技 术咨询、技术转让；化工原料及化工产品(除化学危险品及易制毒化学 品)销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） （二）评估过程及方法 评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况进行 了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等， 以确定长期股权投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资单位进 行评估。根据长期股权投资的具体情况，采取适当的评估方法进行评估。 本次评估对控股的被投资单位按同一评估基准日进行了整体评估， 将被投资单位评估基准日净资产评估值乘以惠迪森的持股比例计算确 定评估值： 长期股权投资评估值=被投资单位净资产评估值×持股比例 （三）评估结果 长期股权投资账面值合计500,000.00元，评估值0元，评估减值的 原因是杭州科锐迪药物研究有限公司目前无经营业务，历史年度亏损所 致。长期股权投资评估结果如下： （1） 杭州科锐迪药物研究有限公司 对于杭州科锐迪药物研究有限公司，其评估基准日净资产评估值为 负数，由于该公司为有限责任公司，股东以其认缴的出资额承担有限责 任，故评估值为零。 （2）杭州森泽医药科技有限公司成立于2016年6月13日，距离 评估基准日较近，评估基准日实缴注册资本为零，且未开始经营，评估 值为零。 长期股权投资评估结果一览表 单位：人民币元 序号 被投资单位名称（全称） 持股比例% 长期股权评估价值 1 杭州科锐迪药物研究有限公司 100.00 0.00 2 杭州森泽医药科技有限公司 60.00 0.00 合计 0.00 减：长期股权投资减值准备 净额 0.00 各长期股权投资评估结果的详细情况见各被投资单位的《资产评估 明细表》，对各被投资单位各项资产评估时采用的评估方法、评估原则、 评估过程与母公司一致。 四、固定资产评估技术说明 (一) 房屋建筑物类评估技术说明 1、评估范围 纳入评估范围的房屋建筑物为被评估企业的房屋建(构)筑物等，评 估基准日的账面值情况如下： 表4-4 房屋建筑物类资产账面值 科目名称 账面值(元) 原值 净值 房屋建筑物类合计 16,070,703.50 11,706,444.45 房屋建筑物 6,927,371.00 5,062,724.77 构筑物及其他辅助设施 9,047,332.50 6,573,560.07 2、资产概况 （1）资产分布情况 纳入评估范围内的房屋建筑物类资产为被评估企业所有房屋建筑 物、构筑物及管道沟槽，房屋建筑物共计5项、构筑物共计3项、管道 沟槽共计3项。分布在富阳市金桥工业功能区（店口村、龙星村）。 （2）账面价值构成 被评估企业房屋建筑物账面价值为房屋建筑物原始建造价值及相 应的前期及其他费、资金成本等。 房屋建筑物使用情况概况 被评估企业申报的房屋建筑物主要分布在富阳市金桥工业功能区 （店口村、龙星村）浙江惠迪森药业有限公司厂区内，主要为企业生产 性及辅助配套房屋建筑物。 委估构筑物主要有厂区道路、围墙、绿化等，目前都在正常使用中。 被评估企业申报评估的房屋建(构)筑物均为企业自建。结构类型主 要为钢混结构、混合结构等，其主要建(构)筑结构特征如下： ①钢混结构 采用沉管灌注桩基础，上部为现浇钢筋混凝土柱、梁、板框架结构； 240厚混凝土实心砖砌筑围护墙体；屋面板为现浇钢筋砼板，地面为瓷 砖地面，顶棚为涂料或彩钢板吊顶，屋面三元乙丙丁基橡胶卷材防水层， 外墙面为外墙涂料，内墙面为涂料及彩板墙，大门为玻璃电动门等，室 内门为铝合金门等，窗为塑钢窗等。其建筑物室内配套水电设备齐全， 使用正常。 ②混合结构 砖混结构基础为混凝土条形基础，现浇钢筋混凝土构造柱，240mm 实心砖砌内、外墙。现浇钢筋混凝土平板，屋面水泥砂浆找平，珍珠岩 保温层，三元乙丙丁基橡胶卷材防水及刚性防水，PVC落水管。 配套工程：普通照明、消防系统、上下水 （3）产权状况 纳入本次评估范围内的房屋建筑物共计5项，其中2项房产已办理 房屋所有权证，尚有3项未办理房屋所有权证，房屋建筑物占用土地均 为出让性质工业用地，土地使用权人为浙江惠迪森药业有限公司，具体 情况详见固定资产申报表。 3、评估过程 评估工作主要分以下四个阶段进行： 第一阶段：准备阶段 评估人员进入现场后根据委托方和被评估企业提供的资产评估申 报明细表进行账表核对，同时对资产评估申报表中所列项目、参数、结 构特征进行核对，并进行修改完善。 第二阶段：现场勘察阶段 对被评估建筑物逐一进行了现场勘察，根据申报表，核对各建筑物 的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时 的资产现状，将资产评估申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相 符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、 高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况、维修使用 情况作了详细的观察记录。 评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、构筑物等作详细的查看， 除核实建筑物、构筑物等数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看 建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。 (1) 结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性， 为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行细心观测， 查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、 变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。 (2) 装饰：主要查看装修的内容有无脱落、开裂、下垂、损坏，另 外还查看了装饰的新旧程度和装修标准。 (3) 设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀， 能否满足使用要求。 (4) 围护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等， 查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。 第三阶段：评估测算阶段 查阅了典型建、构筑物的有关图纸及预决算资料，并根据评估基准 日资产所在地地的建材市场价格，按现行定额和行业取费标准进行评估 测算。 第四阶段：撰写评估说明 在上述工作基础上，评估人员汇总出资产在评估基准日的评估结 果，并编写房屋建筑物评估说明。 4、评估方法 基于本次评估之特定目的，结合待评估房屋建(构)筑物的特点，本 次评估对于企业自建的建筑物采用重置成本法。 （1）重置成本法 评估值=重置全价×综合成新率 对于被评估企业通过自建方式取得的房产采用重置成本法进行估 算。 对重要的建筑工程，重置成本的计算采用“预决算调整法”。即根据 原概算或预决算工程量，进行适当调整后，套用现行概预算定额及取费 标准计算评估基准日工程造价的计算方法。 ①重置全价的确定 重置全价=不含税建安综合造价+不含税前期费用及其他费用+资 金成本 A.建安综合造价的确定 建安工程造价：对于有概算、预决算资料的重点工程，采用预决算 调整法，即评估人员根据预决算工程量，定额和评估基准日适用的价格 文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。 对于一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程造价， 根据层高、柱距、跨度、装修标准、水电设施等工程造价的差异进行修 正后得出委估建筑的建安造价。 B.前期费用及其它费用的确定 按照建设部门的有关标准和当地相关行政事业性收费规定确定。 表4-5 工程建设前期及其它费用表 序号 名称 计费基础 费率（含税） 费率（不含税） 参考依据 1 建设单位管理 费 工程造价 1.26% 1.26% 财建（2002）394号 2 勘查设计费 工程造价 2.90% 2.74% 计价格(2002)10号 3 工程监理费 工程造价 2.40% 2.26% 发改价格（2007）670号 4 招投标费 工程造价 0.41% 0.39% 计价格(2002)1980号文 5 环境评价费 工程造价 0.50% 0.47% 计价格(2002)125号文 6 可行性研费 工程造价 0.15% 0.14% 计价格（1999）1283号 合计 7.62% 7.26% 7 白蚁防治费 建筑面积 2.00 1.89 浙价费〔2015〕33号 C.资金成本的确定 资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同 期银行贷款利率计算，利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利 率为准；按照建造期资金均匀投入计算。 资金成本＝(建安工程造价＋工程建设前期费用及其他费用)×贷款 利率×建设工期×1/2 ②成新率的确定 本次评估房屋建筑物成新率的确定，参照不同结构的房屋建筑物的 经济寿命年限，并通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构) 筑物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面 粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建 设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依 据》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的 尚可使用年限。 成新率根据房屋已使用年限和尚可使用年限计算。 成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100% ③评估值的计算 评估值=重置成本×综合成新率 5、评估结果及评估增减值原因的分析 （1）评估结果 本次评估范围内的房屋建(构)筑物评估结果如下： 表4-6 房屋建(构)筑物评估结果汇总 科目名称 账面价值(元) 评估价值(元) 增值率% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 合计 16,070,703.50 11,706,444.45 15,331,200.00 12,175,456.00 -4.60 4.01 房屋建筑物 6,927,371.00 5,062,724.77 12,679,900.00 10,477,572.00 83.04 106.96 构筑物 9,047,332.50 6,573,560.07 1,655,700.00 1,060,700.00 -81.70 -83.86 管道及沟槽 96,000.00 70,159.61 995,600.00 637,184.00 937.08 808.19 具体情况详见“固定资产评估汇总表”、“房屋建筑物评估明细表”。 （2）评估增减值原因分析 1）被评估企业房屋建筑物类资产账面价值为工程原始建造价值及 相应的前期及其他费、资金成本等，截至评估基准日由于营改增新政的 实施导致本次评估房屋建筑物类资产评估原值有所减值。另企业固定资 产原始账面价值中前期费用摊入比例过大也是造成本次评估原值减值 的另一主要原因。 2）本次评估中自建房屋建筑物类资产采用的耐用年限高于企业计 提折旧的年限，导致房屋建筑物类资产评估净值增值。 3）被评估企业房屋建筑物科目的账面价值为房屋建筑物原始建造 价值（不含前期及其他费、厂房配电安装、消防报警工程、洁净车间地 板工程、建设期甲材料费等），相应工程的前期及其他费、厂房配电安 装、消防报警工程、洁净车间地板工程等的账面价值包含在构筑物的账 面价值内，本次评估在各项工程中均已考虑前期及其他费、资金成本等， 厂房配电安装、消防报警工程、洁净车间地板工程等在房屋建筑物科目 中的综合制剂车间评估中考虑，建设期甲材料费在房屋建筑物科目及管 道沟槽科目评估中考虑，故此造成构筑物科目评估原值减值。 6、典型案例 案例一：综合制剂车间(房屋建筑物评估明细表序号1) (1) 房产概况 结构：钢混结构 建筑面积：3937.89平方米 檐高：10.5米 建成时间：2007年12月 1) 工程概况 综合制剂车间生产类别为丙类，耐火等级为二级，抗震设防8度， 结构形式为钢混结构，主体1层，局部2层，分为车间及办公质检楼两 部分，主体1层为车间部分，层高6.0米，局部2层部分为办公质检楼， 已办证建筑面积3937.89㎡；车间部分洁净控制区设吊顶，人员和物料 通过各自的专用通道进入洁净区，人流和物流无交叉。整个车间主要出 入口分二处，一处是人流出入口，即人员由门厅经过更衣进入车间，再 经过洗手、更洁净衣进入洁净生产区、手消毒；一处是物料出入口，即 原辅料经过脱外包由传递窗送入；成品亦由此输送。 该房屋基础为钢筋混凝土沉管灌注桩基础，主体为现浇钢筋混凝土 梁、板、柱框架受力体系，围护结构均为240mm标准砖墙，墙柱间设 拉结筋加固墙体，内墙保温彩钢板维护，顶棚保温彩钢板吊顶，楼地面 环氧树脂面层，外墙面为水泥砂浆刷外墙涂料；内墙面为抹灰面刷涂料， 铝合金窗，配备洁净过滤通风系统，室内洁净度分为A、B、C三级。 屋面结构上设防水保温层、找平层，顶刷涂料，水电设施齐全。 该建筑使用状况良好，结构有足够承载力，无不均匀沉降。外墙面 完好无裂纹，门窗目测无形变，墙体平直，通风运行良好，电气照明无 故障，上下水畅通，管道外观无锈蚀、渗漏现象，能满足生产需要。 2)权属状况： 该该房屋建筑物已办理富房权证富初字第030635号《房屋所有权 证》，已办理富国用（2006）第005378号《国有土地使用证》，土地性 质为国有出让，土地用途为工业，证载权利人：浙江惠迪森药业有限公 司。 (2) 重置价值的计算 1) 建安工程造价的计算： 根据企业提供的资料和现场勘察情况，依照资产占有方提供的工程 结算报告的核定工程量为基础，套用《浙江省建筑工程预算定额》 (2010)；《浙江省安装工程预算定额》(2010)；并根据浙江省省工程费用 取费文件（2010）计算出工程造价，根据《杭州市工程造价信息》（2016 年6月）分别调整材料及人工价差，计算得出建安工程费。 建筑装饰工程取费表 序号 费用名称 计算方法 费率% 金额 一 直接工程费 《浙江省建筑工程预算定额》 2010年 5,356,269.97 其中 1、人工费＋机械费 650,670.34 2、材料费 4,705,599.63 二 措施项目费 （一）＋（二） 543,717.11 （一）施工技术措施项目费 《浙江省建筑工程预算定额》 2010年 477,257.79 其中 3、人工费＋机械费 376,521.57 4、材料费 100,736.22 （二）施工组织措施项目费 3＋4＋5＋6＋7＋8＋9＋10＋11 66,459.32 其中 5、安全文明施工费 （1＋3）×费率 4.73 48,586.18 6、检验试验费 （1＋3）×费率 0.88 9,039.29 7、冬雨季施工增加费 （1＋3）×费率 0.1 1,027.19 8、夜间施工增加费 （1＋3）×费率 0.02 205.44 9、已完工程及设备保护费 （1＋3）×费率 0.02 205.44 10、二次搬运费 （1＋3）×费率 0.71 7,293.06 11、行车、行人干扰增加费 （1＋3）×费率 12、提前竣工增加费 （1＋3）×费率 0.01 102.72 13、其他施工组织措施费 按相关规定计算 三 企业管理费 （1＋3）×费率 16 164,350.71 四 利润 （1＋3）×费率 8 82,175.35 五 规费 14＋15＋16 120,397.93 其中 14、排污费、社保费、公积 金 （1＋3）×费率 10.4 106,827.96 15、民工工伤保险费 （一＋二）×费率 0.11 6,489.99 16、危险作业意外伤害保险 费 （一＋二）×费率 0.12 7,079.98 六 总承包服务费 分包项目工程造价×相应费率 七 其他项目费 按合同(二次装修) 八 建筑工程合计 一＋二＋三＋四＋五＋六＋七 6,266,911.06 九 增值税 八×费率 11 689,360.22 十 附加税费 九×费率 7+3+2 82,723.23 十一 建筑工程合计(含增值税价） 八+九+十 7,038,994.51 十二 建筑工程合计(不含增值税价） 十一-九 6,349,634.29 安装工程取费表 序号 费用名称 计算方法 费率% 金额 一 直接工程费 《浙江省安装工程预算定额》 2010年 696,315.10 其中 1、人工费＋机械费 84,587.14 2、材料费 611,727.95 二 措施项目费 （一）＋（二） 75,650.72 （一）施工技术措施项目费 《浙江省安装工程预算定额》 2010年 62,043.51 其中 3、人工费＋机械费 48,947.80 4、材料费 13,095.71 （二）施工组织措施项目费 3＋4＋5＋6＋7＋8＋9＋10＋11 13,607.21 其中 5、安全文明施工费 （1＋3）×费率 8.45 11,283.70 6、检验试验费 （1＋3）×费率 0.84 1,121.69 7、冬雨季施工增加费 （1＋3）×费率 0.24 320.48 8、夜间施工增加费 （1＋3）×费率 0.04 53.41 9、已完工程及设备保护费 （1＋3）×费率 0.13 173.60 10、二次搬运费 （1＋3）×费率 0.48 640.97 11、行车、行人干扰增加费 （1＋3）×费率 12、提前竣工增加费 （1＋3）×费率 0.01 13.35 13、其他施工组织措施费 按相关规定计算 三 企业管理费 （1＋3）×费率 22 29,377.69 四 利润 （1＋3）×费率 10 13,353.49 五 规费 14＋15＋16 22,918.47 其中 14、排污费、社保费、公积 金 （1＋3）×费率 11.96 15,970.78 15、民工工伤保险费 （一＋二）×费率 0.78 6,021.33 16、危险作业意外伤害保险 费 （一＋二）×费率 0.12 926.36 六 总承包服务费 分包项目工程造价×相应费率 七 其他项目费 按合同 八 安装工程合计 一＋二＋三＋四＋五＋六＋七 837,615.48 九 增值税 八×费率 11 92,137.70 十 附加税费 九×费率 7+3+2 11,056.52 十一 建筑工程合计(含增值税价） 八+九+十 940,809.70 十二 建筑工程合计(不含增值税价） 十一-九 848,672.00 建筑工程合计(含税价)=土建装饰工程(含税)+安装工程(含税) =7,038,994.51+940,809.70 =7,979,804.21元 建筑工程合计(不含税价)=土建装饰工程(不含税)+安装工程(不含 税) =6,349,634.29+848,672.00 =7,198,306.29元 2) 工程建设前期费用及其他费用 序号 名称 计费基础 费率（含税） 费率（不含税） 参考依据 1 建设单位管 理费 工程造价 1.26% 1.26% 财建（2002）394号 2 勘查设计费 工程造价 2.90% 2.74% 计价格(2002)10号 3 工程监理费 工程造价 2.40% 2.26% 发改价格（2007）670号 4 招投标费 工程造价 0.41% 0.39% 计价格(2002)1980号文 5 环境评价费 工程造价 0.50% 0.47% 计价格(2002)125号文 6 可行性研费 工程造价 0.15% 0.14% 计价格（1999）1283号 合计 7.62% 7.26% 7 白蚁防治费 建筑面积 2.00 1.89 浙价费〔2015〕33号 含税前期及其他费用=建筑工程合计(含税价)×费率(含税) =7,979,804.21×7.62% =615,936.86 前期及其他费用（不含税价）=建筑工程合计(含税价)×费率(不含税) =7,979,804.21×7.26% =586,763.77元 3) 资金成本 该工程总体建成投产的周期为1年，资金按年平均投入，取中国人 民银行一年以内（含）年期贷款利率4.35%，并假设资金均匀投入。则 资金成本=(建安工程造价(含税价)+前期费用及其他费用（含税 价）)×贷款利率×1×1/2 =(7,979,804.21+615,936.86)×4.35%×1×1/2 =186,957.37元 4) 重置全价 重置全价(不含税)=建筑工程合计(不含税价)+前期费用及其他费用 (不含税价)+资金成本 =8,046,978.29+655,066.55+186957.37 =7,972,000.00元(取整到百位) (3) 成新率计算 本次评估房屋建筑物成新率的确定，参照不同结构的房屋建筑物的 经济寿命年限，并通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构) 筑物的基础、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、及上下水、电照等 各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定 标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》，结合建筑物使用状况、维修保 养情况，分别评定得出各建筑物的尚可使用年限。 成新率根据房屋已使用年限和尚可使用年限计算。 成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100% 该房产为2007年12月建成并投入使用，至评估基准日时已经使用 8.59年。通过现场勘察，该房屋建筑物基础无沉降现象，梁板柱无裂纹， 承载良好；外墙表面、室内地面，内墙和天棚完好；门窗无变形破损； 给排水、照明、消防等配套设施使用正常，该房产尚可使用年限确定为 41年。则： 成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% =41/(41+8.59)×100%=83% (4) 评估值 评估值=重置成本×综合成新率 =7,972,000.00×83% =6,616,760.00（元）取整 案例二：厂区道路(构筑物评估明细表序号1-2) (1)工程概况 厂区道路为混凝土结构，于2005年10月建成，总面积5,000.00 平方米。机械挖土方、路床碾压，40碎石垫层路基层，路面采用20cm 厚C25混凝土路面。 (2)重置价值的计算 1)建安工程造价的计算： 根据企业提供的资料和现场勘察情况，依照资产占有方提供的工程 结算报告的核定工程量为基础，套用《浙江省建筑工程预算定额》 (2010)；《浙江省市政工程预算定额》(2010)；并根据浙江省省工程费用 取费文件（2010）计算出工程造价，根据《杭州市工程造价信息》（2016 年6月）分别调整材料及人工价差，计算得出建安工程费。 土建工程取费表 序号 费用名称 计算方法 费率% 金额 一 直接工程费 《浙江省建筑工程预算定额》 2010年 839,964.80 其中 1、人工费＋机械费 102,027.90 2、材料费 737,936.90 二 措施项目费 （一）＋（二） 6,601.21 （一）施工技术措施项目费 《浙江省建筑工程预算定额》 2010年 其中 3、人工费＋机械费 4、材料费 （二）施工组织措施项目费 3＋4＋5＋6＋7＋8＋9＋10＋11 6,601.21 其中 5、安全文明施工费 （1＋3）×费率 4.73 4,825.92 6、检验试验费 （1＋3）×费率 0.88 897.85 7、冬雨季施工增加费 （1＋3）×费率 0.1 102.03 8、夜间施工增加费 （1＋3）×费率 0.02 20.41 9、已完工程及设备保护费 （1＋3）×费率 0.02 20.41 10、二次搬运费 （1＋3）×费率 0.71 724.40 11、行车、行人干扰增加 费 （1＋3）×费率 12、提前竣工增加费 （1＋3）×费率 0.01 10.20 13、其他施工组织措施费 按相关规定计算 三 企业管理费 （1＋3）×费率 16 16,324.46 四 利润 （1＋3）×费率 8 8,162.23 五 规费 14＋15＋16 12,558.00 其中 14、排污费、社保费、公 积金 （1＋3）×费率 10.4 10,610.90 15、民工工伤保险费 （一＋二）×费率 0.11 931.22 16、危险作业意外伤害保 险费 （一＋二）×费率 0.12 1,015.88 六 总承包服务费 分包项目工程造价×相应费率 七 其他项目费 按合同(二次装修) 八 建筑工程合计 一＋二＋三＋四＋五＋六＋七 883,610.70 九 增值税 八×费率 11 97,197.18 十 附加税费 九×费率 7+3+2 11,663.66 十一 建筑工程合计(含增值税价） 八+九+十 992,471.54 十二 建筑工程合计(不含增值税价） 十一-九 895,274.37 建筑工程合计(含税价)=土建装饰工程(含税) =992,471.54元 建筑工程合计(不含税价)=土建装饰工程(不含税) =895,274.37元 2) 工程建设前期费用及其他费用 序号 名称 计费基础 费率（含税） 费率（不含税） 参考依据 1 建设单位管理 费 工程造价 1.26% 1.26% 财建（2002）394号 2 勘查设计费 工程造价 2.90% 2.74% 计价格(2002)10号 3 工程监理费 工程造价 2.40% 2.26% 发改价格（2007）670号 4 招投标费 工程造价 0.41% 0.39% 计价格(2002)1980号文 5 环境评价费 工程造价 0.50% 0.47% 计价格(2002)125号文 6 可行性研费 工程造价 0.15% 0.14% 计价格（1999）1283号 合计 7.62% 7.26% 含税前期及其他费用=建筑工程合计(含税价)×费率(含税) =992,471.54×7.62% =75,626.33 前期及其他费用（不含税价）=建筑工程合计(含税价)×费率(不含税) =992,471.54×7.26% =72,053.43元 3)资金成本 该工程总体建成投产的周期为1年，资金按年平均投入，取中国人 民银行一年以内（含）年期贷款利率4.35%，并假设资金均匀投入。则 资金成本=(建安工程造价(含税价)+前期费用及其他费用（含税 价）)×贷款利率×1×1/2 =(992,471.54+75,626.33)×4.35%×1×1/2 =23,231.13元 4)重置全价 重置全价(不含税)=建筑工程合计(不含税价)+前期费用及其他费用 (不含税价)+资金成本 =895,274.37+72,053.43+23,231.13 =990,600.00元(取整到百位) (3)成新率计算 本次评估构筑物成新率的确定，参照不同结构的构筑物的经济寿命 年限，并通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对构筑物的各部分 的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、 《鉴定房屋新旧程度参考依据》，结合构筑物使用状况、维修保养情况， 分别评定得出各构筑物的尚可使用年限。 成新率根据房屋已使用年限和尚可使用年限计算。 成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100% 该道路为2005年10月建成并投入使用，至评估基准日时已经使用 10.75年。通过现场勘察，该构筑物道路基础无沉降现象，面层稍有磨 损，可使用正常，确定该构筑物尚可使用年限为19年。则： 成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% =19/(19+10.75)×100%=64% (4)评估值 评估值=重置成本×综合成新率 =990600.00×64% =633,984.00（元）取整 （二）设备类资产评估技术说明 纳入评估范围的设备类资产包括机器设备、运输设备和电子设备。 设备类资产评估基准日账面价值如下表所示： 表4-7 设备类资产账面值 科目 账面价值(元) 原值 净值 合计 33,524,991.24 23,017,591.80 机器设备 28,572,703.94 20,090,341.24 车辆 4,233,872.08 2,738,422.43 电子设备 718,415.22 188,828.13 2、主要设备类资产概况 (1)设备概况 纳入评估范围的设备类资产可分为机器设备、运输设备、电子设备 类资产，其中机器设备主要为制造头孢类粉针、冻干粉针剂等生产线工 艺流程的设备。各设备至评估基准日使用正常，企业对设备维护保养情 况较好，可满足正常使用的需要，其工艺流程图为： 头孢粉针生产线： 理瓶→洗瓶机→灭菌烘箱→分装机→轧盖机→贴标机 冻干粉针生产线： 理瓶→洗瓶机→灭菌烘箱→灌装机→冻干机→轧盖机→贴标机 主要机器设备有：隧道式灭菌干燥机、真空冷冻干燥机、灭菌机、 烘干箱、洗瓶机、灌装机、轧盖机、贴标机、多效蒸馏水机、组合式空 调箱、锅炉、变配电设备等。 车辆：主要为轿车、商务车、客车等。 电子设备：主要为电脑、复印机、打印机、空调等办公管理用设备。 经现场勘查，实物设备维护保养较好，设备均可正常使用。车辆均 年检合格，可正常行驶。 (2)相关会计政策 ①账面原值构成 机器设备的账面原值主要由设备购置价、相关税费、运杂费、安装 工程费，未包含分摊的建设工程前期及其他费用、分摊的资金成本等构 成。 运输设备和其他设备的账面原值主要由设备购置价、相关税费、运 输费等构成。 被评估企业为一般纳税人，符合固定资产增值税进项税抵扣条件。 3、评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段 评估人员对纳入评估范围的设备类资产构成情况进行初步了解，设 计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估企业提交评估资 料清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估企业 准备评估所需资料和填写设备类资产评估申报明细表。 第二阶段：现场调查阶段 1. 核对账目：根据被评估企业提供的设备类资产评估申报明细表， 首先与被评估企业的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被 评估企业的设备类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后 对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。 2. 资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类型、 金额等特征收集设备购置发票、合同、技术说明书；收集车辆行驶证复 印件；收集生产工艺流程图及相关说明；收集设备日常维护与管理制度 等评估相关资料。 3. 现场勘察：评估人员和被评估企业相关人员共同对评估基准日申 报的设备类资产进行抽盘与查看。 4. 在允许的范围内核对了设备名称、规格、型号、数量、购置日期、 生产厂家等基本信息；了解设备的工作环境、利用情况、维护与保养情 况等使用信息；了解设备的完损程度和预计使用年限等成新状况；了解 生产工艺与设备的技术水平；填写典型设备的现场调查表。 5. 现场访谈：评估人员向被评估企业调查了解设备类资产的性能、 运行、维护、更新等信息；调查解各类典型设备评估基准日近期的购置 价格及相关税费；调查了解设备类资产账面原值构成、折旧方法、减值 准备计提方法等相关会计政策与规定。 第三阶段：评定估算阶段 根据各类设备的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的 评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表 和评估汇总表，撰写设备类资产评估技术说明。 4、评估方法 根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合 纳入评估范围的设备特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评 估。 1. 重置全价的确定 (1) 机器设备 机器设备重置全价一般包括：设备购置价、运杂费、安装工程费、 工程前期及其他费用和资金成本等； 设备重置全价计算公式如下： 重置全价=设备购置价+运杂费+安装工程费+不含税前期及其他费 用+资金成本-可抵扣的增值税 ① 购置价 主要通过向生产厂家询价或参照《2016机电产品报价手册》等价 格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定。 ② 运杂费 以含税购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地间发生的装卸、 运输、保管、保险及其他相关费用，按不同运杂费率计取。计算公式如 下： 设备运杂费=设备购置价×设备运杂费率 ③ 安装工程费 根据设备的特点、重量、安装难易程度，以含税购置价为基础，按 不同安装费率计取。计算公式为： 设备安装费=设备购置价×设备安装费率 ④ 前期费及其他费用 建设工程前期及其他费用按照被评估企业的工程建设投资额，根据 行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期费及其他费用名称、 计费基础、计费标准、计费依据如下表： 表4-8 建设工程前期及其他费用表 序号 名称 计费基础 费率（含税） 费率（不含税） （未完）  |